[재테크] 김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스｜사회초년생·직장인 재테크 필독서

[재테크] 김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스｜사회초년생·직장인 재테크 필독서

제목 : 김경필의 오늘은 짠테크 내일은 플렉스 
저자 : 김경필
출판 : 김영사
발행 : 2023.02.10
쪽수 : 344쪽
ISBN : 9788934965923

『김경필의 짠테크 내일은 플렉스』표지

혼쭐 1단계  고치기

헉! 테러블! 잘못된 소비습관 바로잡기

 

1. 플렉스가 소확행이라고? 

• 과소비를 소확행으로 포장해 자신에게 면죄부를 주지 마라. 소확행의 뜻을 풀어보자면, '작지만 확실한 행복'이다. 여기서 작다는 것은 일상에서 매일 벌어지는 일 중 자신을 행복하게 하는 소소한 것들을 의미한다. 땀을 흘리며 운동하거나 내일을 위해 공부한 후 느끼는 성취와 보람, 그리고 일상의 소소한 행복. 소확행은 쾌감보다는 만족감에 더 가가운 표현이다. 
• 소득 수준에 맞지 않는 플렉스를 소확행으로 포장하지 마라. 
• 세상에는 세 종류의 돈이 있다. 첫째는 벌어놓은 돈(과거 자신이 벌어 모아둔 돈), 둘째는 벌고 있는 돈, 셋째는 아직 벌지 않은 돈, 미래의 불확실한 소득이다. 과소비란, 3가지 돈 중 둘째인 현재 소득이 남아나지 않을 정도로 소비하는 것과 셋째인 아직 벌지 않은 미래의 불확실한 소득을 미리 당겨서 소비하는 것을 말한다. 저축하지 못하는 당신, 통장을 마이너스로 만드는 당신, 할부를 하는 당신이 바로 과소비 주범! 
• HAPPINESS의 어원인 HAP은 HAPPEN(우연한 일이 발생하다)과 같은 의미다. 결국 행복이란 일상에서 우연히 발생하는 것에서 비롯한다는 뜻이다. 행복은 절대 의도한 일에서 생겨나지 않는다.

2. 한 달 커피값이 40만 원, 실화인가?

• 현대인에게 커피는 단순한 음료가 아니라 문화적 소속감과 정체성을 확인하는 매개이자 일상이기 때문에 커피 한 잔도 사지 말라는 말은 설득력이 떨어진다. 다만, 모든 소비에는 소득에 걸맞은 기준이 필요하다. 
• 커피는 월 소득 3% 이내, 테이크아웃은 월 5잔 이내로!
• SAVE는 3가지 의미가 있는데 바로 '아끼다' '모으다' '구원하다'라는 뜻이다. 아끼고 모아라. 그것이 여러분의 미래를 구원해 줄 것이다.

3. 월급 300만 원에 벤츠 뽑는 사람이 있다?

• 우리나라 사람들은 자기 소득 수준보다 3단계 높은 차를 탄다.
• 차는 파생 소비의 끝판왕, 파생 소비 예술의 극치다. 6,000만 원짜리 차를 사면 과연 얼마를 소비한 것일까? 실제로는 1억 2,000만 원을 소비한 것이다. 

차량 유지비 : 3료 6 비 12금

3료	보험료, 통행료, 과태료
6비	주유비, 주차비, 수리비, 세차비, 대리비, 발레파킹비
12금	취득세, 등록세, 부가가치세, 개별소비세, 주행세, 지방교육세 등 세금

 

6,000만 원짜리 차량 구입으로 발생한 소비

10년 동안 80% 감가 후 차량 잔존가액 1,200만원	4,800만 원
10년 월 유지비 60만 원 x 12개월 x 10년	7,200만 원
총액 1억 2,000만 원

보통 차량 가격의 1~1.5% 정도가 월 유지비로 반드시 들어간다. 6,000만 원이라면 세금을 포함한 유지비로 월평균 60만 원정도 들어가는 셈이다. 연간으로 계산하면 720만 원, 10년이면 7,200만 원이다. 또 10년간 차를 탄다고 했을 때 10년 후 차량평가 금액이 구입가의 20%이다. 그동안 80%인 4,800만 원이 사라진 것이다. 거기에 10년간 유지비를 더하면 1억 2,000만 원을 소비하는 데 사인을 한 셈이다.

• 월 300만 원 받는 사람이 차를 사는 것은 망하는 지름길이다. 아직 월급 300만 원 이하인 경우 꼭 BMW를 실천해야 한다. BMW란? Bus, Metro, Walk. 즉 버스와 지하철을 타거나 걸어 다녀야 한다는 뜻이다. 

직장인의 차량 구입 원칙

굳이 차를 사야 한다면 다음과 같은 원칙을 지켜야 한다. 그래야 유지비가 월 소득의 5~7% 이내로 유지된다. 만일 내 집이 있는 경우라면 월 소득 7개월 치 정도의 차를 구입해도 된다. 

내 집 마련 전	Max 월 소득의 4개월 치 차 구입
내 집 마련 후	Max 월 소득의 7개월 치 차 구입

• 타는 차를 보면 그 사람의 허세 지수를 알 수 있을 뿐이다. 
• 인생이란 뜻의 영어 단어 LIFE를 잘 들여다보면 맨 앞 L과 끝 E 가운데 IF가 들어 있음을 알 수 있다. 살아 있는(LIVE) 마지막 순간까지 만약(IF)으로 이루어진 것이 인생이란 것이다. 삶이 만약이라면 정해진 것은 없고 결국 당신이 어떻게 살아가는가에 따라 모든 것이 달라진다. 제발 당신의 미래를 우연에 맡기지 마라. 

4. 명품 쇼핑을 멈추지 못하는 당신, STOP!

• 명품에 집착하는 것이 트렌드를 따르는 것이라고? 그건 그냥 열등감의 표출이다. 
• 부자의 겉모습만 보고 그것만 따라 하려고 한다면 당신은 부자라는 단어와는 영원히 거리가 먼 사람으로 남을 것이다. 부자 흉내를 내지 말고 부자의 노력을 배워라. 진심을 다한 노력은 당신을 절대 배반하지 않을 것이다. 
• EFFORT라는 단어 안에 요새(FORT)가 들어 있다. 성공한 사람들의 노력을 따라 한다면 당신의 인생은 더욱 견고해질 것이다. 

5. 1년에 2,000만 원 쓰는 여행 마니아, 돌아올 집이 없어진다. 

• 대한민국은 여행 홀릭? 우리나라의 해외여행 지출은 너무 과하다.
• 월급을 받는 모든 사람은 꼭 명심해야 할 사실이 있다. 바로 월급은 유한하다는 것이다. 월급은 딱 300번 받으면 끝난다. 
• 계절 지출은 총예산 연봉의 8~10%가 적당하다.

3대 계절 지출

여행	상·하반기 여행으로 한꺼번에 많은 돈을 쓴다.
명절	고향 방문, 부모님 선물 등 평소 쓰지 않던 돈을 쓴다.
이벤트	가족 생일, 기념일 등 평소의 소비 외에 돈을 쓴다.

 

연봉 3,600만 원 기준 1년 계절 지출 예산

여행 예산	200만 원
명절 예산	100만 원
이벤트 예산	60만 원
총 예산 360만 원

연봉 3,600만 원 을 받는 경우 월급이 들어오면 매달 30만 원씩 이벤트 자금 통장으로 자동이체를 시켜라. 그리고 여행이나 명절, 이벤트로 인한 소비가 발생하면 그 금액만큼만 소비 통장이 아닌 이벤트 자금 통장에서 인출해 결제하면 된다. 이처럼 예산이 정해지면 같은 돈으로 어떻게 더 즐거운 여행을 할 수 있을지 비로소 생각하며 여행의 횟수와 내용을 계획하게 된다. 말 그대로 무작정 떠나는 것이 아니라 계획하고 설레는 진짜 여행이 시작되는 것이다. 

 

6. 배달 음식 월 100만 원? 통장도 다이어트도 망한다. 

* 엥겔 지수(Engel coefficient)는 가계가 쓰는 전체 소비지출 중에서 식비가 차지하는 비율

•  월 소득별 / 가구별 적정 엥겔지수

월 소득	1인 가구	2인 가구	3인 가구
350만 원 미만	20%	25%	30%
350만 ~ 700만 원	15%	20%	25%
700만 원 이상	10%	15%	20%

적정 엥겔지수는 소득이 높을수록 낮아진다. 하지만 소득이 아무리 낮더라도 1인 가구가 월 50만 원 미만으로 식비를 사용하기는 쉽지 않은 일이다. 상황을 감안해 소득에 따라 적절한 엥겔지수를 넘기지 않도록 노력해야 한다. 

 

7. 마이너스 통장이라는 누울 자리를 없애라.

• 마이너스를 편안하게 받아들여서 갚을 의지를 상실하는 게 더 큰 문제다. 
• ① 새로운 통장을 발급받아 마이너스 통장과 월급 통장을 분리하라. 절대 마이너스 통장에는 손을 대지 말자. ② 언제까지 상환할지 계획을 수립해 송금 자동이체를 걸어라. 마지막으로 ③ 월급 받은 다음 날 월급 통장의 잔고를 0으로 만들고 유지하라. 내가 받은 월급에 모을 돈, 쓸 돈 외에 다른 것이 존재하면 안 된다. 이름 붙이기 애매한 돈이 한 푼도 있어선 안 된다는 뜻이다.  

8. 쇼핑이 줄지 않는다고? 1심·2심·3심을 거쳐라.

• 1단계 : 6개월치 영수증의 변동 지출 통계를 내보자. 하기 변동 지출 항목의 통계를 내보면 정말 많은 것을 느낄 수 있다. 또 어떤 점이 문제인지도 자연스럽게 알게 된다.  

변동 지출

① 식비 (주식, 외식, 배달 등)

② 쇼핑 (필수품, 사치품 등)

③ 오락 (여가, 레저, 문화생활 등)

④ 경사

 

• 2단계 : 결제 3심 제도를 실천해 보자. 우리나라의 재판에는 3심 제도란 것이 있다. 더 공정한 재판을 위해 세 번에 걸쳐 심사하는 것이다. 만일 무언가를 사는 소비 행동, 즉 결제를 하기 전에도 이처럼 3번 정도 생각해 보면 어떨까? 결제하기 전에 조금만 더 생각해 보라. 생각은 정말 많은 것을 깨닫게 해 준다. 또 많은 것을 지켜준다. 

1심	필요한 것인가? (없으면 안 되는 것인가?)	필요한 것이란 무엇일까? '있으면 좋은 것'이 아니라 '없으면 안 되는 것'이 바로 필요한 것이다.
2심	예산은 있는가?	외식, 쇼핑, 오락 항목 중 해당 예산이 이번 달에 사용할 수 있는 여유가 남았는지 확인해보자. 만일 남아 있지 않다면 설사 1심을 통과해 필요한 것이라 해도 이번 달에 결제해서는 안 된다.
3심	대체재는 없는가?	우리가 무심코 쇼핑하는 것 중엔 많은 경우 대체재가 있다. 소비하지 않아도 되는 것이 존재한다는 뜻이다.

 

9. 반값 세일? 안 사면 100% 세일!

• '초특가 마지막 세일, 마감 임박, 역대급 구성, 마지막 방송'이란 멘트에는 대부분 지금 선택하지 않으면 손해라는 암시가 담겨 있다. 이렇게 역대 최고치를 기록 중인 인터넷 쇼핑은 불필요한 물건까지 대거 사들이게 하는 결과를 낳고 있다. 핵심은 싼 물건이 아닌 나에게 정말 필요한 물건을 사는 데 있다. 
• 지난 6개월간의 쇼핑 영수증을 펼쳐놓고 천천히 살펴보자. 결심 3심 제도를 거쳐 쇼핑을 하는 필자조차 영수증을 보면 가끔은 불필요한 지출이 눈에 띈다. 이런 불필요한 영수증을 한 달에 2~3개만 막아도, 1년간 온갖 신경을 써야 하는 반면 벌어들이는 수익은 불확실한 주식 투자보다 나을 것이다. 수익률 1%를 신경 쓰는가? 허투루 돈을 쓰지 않으면 수익률 100%라는 사실을 명심하라. 
• 필요한 물건을 사면 아무 일도 일어나지 않는다. 소비 문제 중 대부분은 필요 없는 물건을 사는 데서 발생한다. 필요한 물건이란 있어서 좋은 것이 아니라 없으면 안 되는 것이다. 

10. 당근 온도 99도에 도전? 중고 거래도 중독이다. 

• 중고 거래 앱에 푹 빠진 사람들이게만 나타나는 몇 가지 특징이 있다. 어떤 물건이든 되팔면 그만이라고 생각하기 때문에 ① 비싼 물건도 고민 없이 과감하게 쇼핑한다. ② 자신보다 대중의 취향을 고려해 쇼핑한다.  ③쇼핑한 물건을 제대로 사용하지 못한다. 여러 번 강조하지만 필요한 것이란 좋은 게 아니라 없으면 안 되는 것을 말한다. 꼭 필요한 것만 구입한 담면 되파는 일도, 돈을 잃는 일도 없을 것이다. 
• 남의 시선을 지나치게 의식하면 잘못된 소비 습관이 생긴다. 다른 사람들에게 받는 칭찬보다 스스로에게 받는 칭찬이 더 중요하다. 자기 자신을 칭찬하는 데 더 많은 관심을 가져보자. 

 

혼쭐 2단계  모으기

 

이 험한 세상, 1억 원도 없이 살아남겠다고?

 

1. 정기적금이 수익률이 낮다고?

• 월급만 모아서는 부자가 될 수 없다. 그러나 시작은 역시 돈 모으기부터다. 
• 주식 투자할 때 기억해야 할 2가지. ① 현금화하지 않으면 수익이 아니다. ② 주가 하락기에 주식을 산다는 것은 쉽지 않은 일이다.
• 주식 투자는 스포츠와 같아서 항상 이길 수는 없다. 실제로 주식시장에 오래 머물면 질 때가 훨씬 많다. 
• 사회 초년생이라면 목돈을 어느 정도 만들 때까지는 위대한 자동이체의 힘을 빌려야 한다. 눈이 오나 비가 오나 기분이 좋든 나쁘든 딴생각을 하든 말든 돈을 강제로 빼서 적립하다 보면 어느새 목돈이 만들어진다. 이런 기본적인 저축을 하고 남는 여유 자금으로 주식에 투자하는 것이 좋다. 
• 주식시장의 역사를 보면 수년간의 상승장도 있지만 그 반대로 수년간의 하락장도 존재한다. 주식해서 집 샀다는 사람이 없는 이유는 주식해서 돈을 벌면 집을 사는 것이 아니라 또다시 주식에 투자하기 때문이다. 그래서 결국 주식해서 돈을 번 사람이 거의 없는 것이다. 

2. 첫 번째 목돈, 절대 모험하지 마라

• 짧은 기간 동안 정해진 목돈을 모을 때는 변동성이 적아야 한다. 계획된 그 날짜까지 약속한 그 금액이 꼭 필요하기 때문이다. 따라서 이자가 적어 수익률로 봤을 때 비효율적인 것처럼 보여도 이 시기는 변동성이 없는 정기적금에 집중해야 한다. 변동성이 큰 주식에 지나치게 큰 비중으로 투자하는 일은 바람직하지 않다. 주식이란 언제든 되팔 수 있는 자산이라고 생각할 수도 있겠지만 원금을 회복하는 데 매우 오랜 시간이 필요한 경우도 있기 때문이다. 

3. 주식에 10년 투자하면 부자가 될 수 있을까?

• 현재 대한민국 직장인이 갖고 있는 가장 잘못된 신념은 바로 '주식에 투자하면 성공한다'라는 것이다. 
• 10년이면 강산도 변한다는 긴 세월이다. 그럼에도 긴 시간 동안 장기 투자를 했다면 당연히 수익률이 높으리라고 생각할 것이다. 하지만 결과는 그렇지 않다. 삼성전자와 네이버 정도를 제외하면 하락한 종목이 훨씬 많다. 그것도 전문가들이 우량주로 지목한 대표 종목이 모두 그렇다. 2022년 6월 발생한 긴축에 대한 우려로 주식이 크게 조정된 것을 반영하면 마이너스 폭은 훨씬 커진다. 지수가 올라간다고 모든 종목이 상승하는 것은 절대 아니다. 10년 동안 화폐가치가 하락한 것까지 감안하면 실제 손실 금액은 이보다 훨씬 크다고 봐야 한다. 
• 증권회사가 발표하는 주가 전망에는 하락이란 말이 없다. '상승' 아니면 '조금 있다 상승' 아니면 '한참 후 상승'뿐이다. 이것이 주식 초보자들에게 판타지를 심어준다. 역사가 보여주듯 장기 투자하면 극히 일부 종목만 많이 오른다. 대부분은 큰 손실이 기다리고 있다. 극히 일부를 골라낼 자신이 있다면 장기 투자를 해도 좋다. 참고로 증권회사들도 수십 년간 그런 종목을 골라내지 못했다. 

4. 부자가 되고 싶다고? 일단 1억 원부터 모아라

• 자본소득을 위한 첫 번째 허들은 1억 원이다. 종잣돈 1억 원이라는 허들을 넘어서면 무엇이 달라질까? 일정 수준의 목돈을 모으면 '규모의 경제'가 가능하다. 규모의 경제란 자본을 많을수록 수익이 높아지는 경우를 말하며, 일정 수준으로 자본이 증가하면 투자 대상도 확대될 수밖에 없다. 우선 현실적으로 자본소득의 단계로 넘어가는 데 1억 원이 어떤 의미를 지니는지 알아보자. 
• 1억 원은 결혼하는 데 필요한 최소한의 자본이 될 수 있다. 
• 1억 원은 청약 가능한 최소한의 자본이 될 수 있다. 대한민국에서 부동산, 그중에서도 주택은 자본소득을 얻을 수 있는 가장 대표적인 자산이다. 청약 당첨 시점에 최소 자본 1억 원이 없다면 내 집 마련을 포기할 수밖에 없다.  
• 1억 원은 갭 투자가 가능한 최소한의 자본이 될 수 있다. 아직 독립하지 않았다면, 혹은 주거 문제를 해결했다면 전세를 끼고 주택을 소유하는 '갭 투자'를 하면 된다. 이렇게 세입자의 힘을 빌려 집을 소유하면 자본소득(주택을 소유한 기간 동안 시세 차익)이 발생한다. 갭 투자는 향후 자신이 원하는 주택을 마련하는 데 중요한 디딤돌이 될 수 있다. 
• 1억 원은 사업소득이 가능한 최소한의 자본이 될 수 있다. 
• 항공기는 활주로에서 정해진 시간에 반드시 11km 상공으로 날아올라야 한다. 이는 '되면 좋고 아니면 말고' 식의 선택 문제가 아니라 비행기가 이륙하려면 반드시 해야만 하는 일이다. 여러분도 더 나은 새로운 세상으로 비상하려면 최소한의 자본을 만들어야 한다. 이것은 선택의 문제가 아니다. 

5. 내는 돈이 아니라 타는 돈을 기억하라

월 소득 380만 원 최예은 씨의 저축 내역

예은 씨의 현재 저축 내역에는 몇 가지 문제점이 있다. 

청약저축	10만 원
개인연금	33만 원
저축보험	10만 원
K뱅크적금	5만 원
우리은행	30만 원
토스뱅크	10만 원
카카오뱅크 (26주 적금, 매주 1만 원 증가)	20만 원
총저축액 118만원

• ① 저축률 자체가 너무 낮다. 월급의 고작 31% 정도만 저축하고 있었다. 이 정도의 원금으로는 주식 투자로 매년 10% 수익을 올린다고 해도 목돈 1억 원을 모으는 데 5년 6개월이 걸린다. 물론 5년 넘게 연 10% 수익률을 거두는 것도 쉽지는 않다. 
• ② 연금과 저축보험이라는 엉뚱한 항목에 저축하고 있다. 연금은 무려 25년 후에나 받고, 저축보험은 낮은 금리와 사업비까지 참 감하면 아무리 복리 효과가 있더라도 10년 후에는 하락할 화폐가치의 위험에 그대로 노출되는 상품이다. 결혼·주택 자금 같은 단기 목적은 자금을 준비해야 하는 그녀에게 제1순위의 선택지는 아니다. 
• ③ 디지털뱅크에 가입한 적금이 소액이다. 이런 경우 1년 후 타는 것은 목돈이 아닌 푼돈이다. 목돈은 보통 재 투자하는 데 쓰지만 푼돈은 대개 생각지도 않았던 소비의 재물이 되곤 한다. 

이렇게 잘게 나눠진 작은 저축의 문제점을 살펴보자. 

• ① 금액이 적은 까닭에 오히려 돈이 부서질 우려가 있다. 적금은 이자가 많지는 않지만 직장인처럼 매일 일정한 소득이 발생하는 경우 1년 열두 달 분산되는 현금 흐름을 한 곳에 모이게 해서 목돈을 만드는 작업이다. 그런데 적은 금액으로 적금을 여러 건 가입하면 딱 쓰기 좋은 돈이 된다. 돈이 모이는 게 아니라 부서지는 것이다. 예은 씨의 적금은 1년 후 만기 금액으로 120만 원, 241만 원, 362만 원 정도다. 노트북이나 가방 구입 또는 여행을 떠나기 딱 좋은 액수다. 
• ② 만기가 분산되어 또 다른 고민을 만든다. 예은 씨의 경우는 1년에 만기가 다섯 번이나 찾아온다. 단 한 번이라도 생각지 않은 소비로 이어진다면 애초에 그토록 아쉽게 생각한 이자율은 고사하고 그 돈의 수백 배나 되는 큰 금액을 쌓기 위한 공든 탑을 무너뜨리는 셈이다. 사람들은 흔히 본인을 가장 믿는다고 한다. 하지만 사실 돈 모으기에서는 자기 자신이야말로 가장 믿을 수 없는 사람이다. 따라서 돈을 잘 모으려면 내 돈이지만 내가 마음대로 쓸 수 없도록 시스템을 만들어야 한다. 

금리 2.5% 일 때 목돈 목표에 따른 월 저축액

저축기간	1,000만 원	1,500만 원	2,000만 원
1년	월 823,930원	월 1,235,895원	월 1,647,860원
2년	월 407,645원	월 611,468원	월 815,290원

1년 후 2,000만 원을 손에 쥐기 위해 월 164만 7,860원을 저축하는 사람은 머릿속으로 1년에 2,000만 원이란 큰 목돈을 생각한다. 월 불입액 164만 7,860원이란 구체적인 숫자는 굳이 기억하지 않아도 된다. 

 

6. 사회 초년생? 재테크 초보? 아묻따 60% 저축하기

• 저축이 돈을 불리는 일이 아니라 돈을 모으는 일이란 사실을 꼭 알아야 한다. 따라서 처음부터 급진적으로 저축을 실행해 볼 것을 강력히 권한다. 해당 조건에 해당한다면 반드시 월급의 60%는 저축해야 한다. ① 미혼  ② 자본 1억 원 이하  ③ 월급 250만 원 이상
• 젊은이들 중에는 여행 적금에 가입하는 사람이 의외로 많다. 하지만 이것은 저축이라고 생각해선 안 된다. 저축과 소비를 구분하려면 미래 소비를 위한 것인지 아니면 미래 자산을 위한 것인지 살펴보면 된다. 이 기준에 따르면 여행 적금은 지금 모았어도 나중에 반드시 쓰게 되는 소비 비용인 셈이다. 저축이란 반드시 미래에 자산이 되는 것, 자본소득의 종잣돈이 되는 것만을 말한다. 

저축	미래 자산으로 가는 것
소비	미래 소비로 가는 것

• 세상에는 무리해서 하면 탈 나는 것이 많다. 하지만 저축만큼은 무리해서 탈 날 일이 절대로 없다. 마음먹은 즉시 과감하게 저축에 강력한 드라이브를 걸어보자. 놀라운 일이 일어날 것이다. 

7. 저축, 쓰게 모으고 달게 보상하라

• 저축 원금으로 목돈을 만들고 이자는 보상에 사용하라. 보상은 적금을 내느라 고생한 자신에게 주는 선물!

박세영 씨의 적금 사용 계획

1,550만 원 적금 (월 128만 원, 1년 납입, 연 2.5%)	· 만기 시 1,500만 원은 재투자 ·  50만 원은 신형 휴대폰 교체에 사용할 예정
1,020만 원 적금 (월 84만 원, 1년 납입, 연 2.5%)	· 만기 시 1,000만 원은 재투자 · 20만 원은 한우 코스 요리를 먹는데 지출할 예정

 

8. 절대 실패하지 않는 예산 짜기

• 단기 저축 목표부터 세우자. 우선 1년 동안 얼마를 정기적금을 모을지 정해보자. 또한 투자가 정기적금의 50%를 넘어선 안 된다. 이 원칙은 전체 저축액의 60~70%를 정기적금 같은 금리형 저축에 넣어야 한다는 의미다. 만일 50만 원을 매월 주식에 투자하고 싶다면 최소한 100만 원 정도는 원금과 이자가 보장되는 적금에 납입해야 한다. 이는 손실액을 최소화하기 위한 기본 장치다. 

월 주식 투자액에 따른 적금 계획

주식 투자액	적금 납입액	총액
30만 원	60만 원	90만 원
50만 원	100만 원	150만 원

• 최소한 월 예산 3가지와 연간 예산 1가지로 구성된 소비 예산을 만들어라. 아무리 야심 찬 저축과 투자 계획을 세웠더라도 그것을 꾸준히 실천하려면 저축을 하고 남는 소득을 어떻게 소비할지에 대한 계획도 세워야 한다. 앞에서 언급했듯 내 돈은 사실 나의 것이 아니라 공금이다. 미래의 나와 지금의 내가 함께 쓰는 공동의 돈인 것이다. 그런데 사람들은 대체로 '내 돈은 당연히 내 돈'이라고 생각해 소비 예산을 철저하게 세우지 않는다. 실패는 대부분 여기서 비롯된다. 예산 없이 두루뭉술하게 돈을 관리하다 보면 저축하는 데 소득을 다 쓰느라 돈이 모자라서 결국 저축을 깨거나 저축을 하기 위해 마이너스를 내기 시작한다. 고정 지출은 예산을 세울 필요가 없다. 그보다는 변동 지축 예산을 세부적으로 정하는 게 좋다. 

꼭 만들어야 하는 월 예산 3 총사 ① 외식비  ② 쇼핑비·유흥비  ③ 문화생활비

변동 지출 예산 80만 원 사용 계획

항목	금액	세부 항목	금액
외식비	25만 원	배달	15만 원 (치킨 7만 원 포함)
		기타 외식	10만 원
쇼핑비·유흥비	30만 원	올리브영	5만 원
		인터넷 쇼핑	10만 원
		기타	15만 원
문화생활비	25만 원	커피	13만 원
		도서 ·공연	12만 원

 

이렇게 소비 예산을 세부적으로 세워놓고 소비하면 경제적 자유를 느낄 수 있다. 소비하면서 생기는 염려나 죄책감이 사라진다는 뜻이다. 다음은 연간 예산을 세울 차례다. 

 

계절 지출 ① 명절 비용  ② 여행·휴가 비용  ③ 이벤트 비용  ④ 겨울 의복 비용

• 소비 예산 쪼개기는 복잡한 듯 보이지만 막상 실천해 보면 편리하고 과소비의 늪에 빠지는 것도 방지해 준다. 여행을 떠날 때나 멋진 외식을 할 때도 죄책감 없이 경제적 자유를 느끼게 한다. 목표와 예산을 세우면 절대로 실패하지 않을 것이다. 

 

혼쭐 3단계  굳히기

내 집 없이는 재테크도 없다

 

1. 내 집 마련을 위한 6개의 스톤

① 고소득	월급이 도시 근로자 평균의 최소 1.5배인 448만 원 이상인가
② 부모 찬스	부모님이 10년 내 5,000만 원 이상 증여 가능한가
③ 맞벌이	미래에 맞벌이가 가능한가
④ 열정	내 집 마련에 열정이 있는가
⑤ 행운	열정이 있는 사람에게 행운이 따라온다
⑥ 저축률	소득의 많은 비율을 저축하는가

• 6개의 스톤 중 부모 찬스를 제외한 5개 모두 열정과 의지의 산물일 수 있다. 열정이 있다면 다섯 번째 스톤인 '행운'은 그냥 따라온다. 자수성가한 사람들의 스토리에는 믿기 어려울 정도의 행운이 패키지처럼 들어 있는 경우가 많다. "하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다"는 오래된 격언이 결코 거짓은 아니다. 
• 청약통장에 매월 10만 원만 납입하면서 내 집 마련이 목표라고 말하지 마라. 조건이 좋지 않은 것이 문제가 아니라 열정이 없는 것이 문제다. 

2. "아파트값이 곧 떨어진다는데요" 과연 그럴까?

• 자산의 특징 ① 현금 흐름이 발생하는 가치 있는 것  ② 시장에서 가격이 결정되고 거래가 가능한 것
• 자산의 가격 결정조건 ① 현금 흐름의 양. 현금 흐름이란 투자자로부터 발생하는 현금의 움직임, 즉 자산에서 발생하는 1년간의 이익을 말한다. 모든 자산에는 일정한 수익, 즉 현금 흐름이 발생하는데 이것이 자산 가격에 영향을 미친다. 예를 들어 매년 배당금이 10만 원인 주식과 20만 원인 주식이 있다면 어떤 주식이 비쌀까? 당연히 배당이라는 현금 흐름의 양이 큰 주식이 비싸다. 
• 자산의 가격 결정조건 ② 현금 흐름의 안정성. 안정성이란 말에는 지속성도 포함되는데, 현금 흐름의 안정성이 높으면 그 자산은 더 비싸질 수밖에 없다. 예를 들어 월세 100만 원 나오는 아파트와 월세 100만 원 나오는 상가가 있다면 어느 쪽이 비쌀까? 당연히 아파트다. 현금 흐름의 양은 1년에 1,200만 원으로 아파트와 상가가 같지만 안정성에서 차이가 나기 때문이다. 도심에 자리 잡은 아파트라면 공실이 거의 없고 월세라는 현금 흐름의 안전성이 높지만, 상가의 경우 공실 위험이 존재하고 월세가 꾸준히 들어올지도 미지수다. 21세기 들어 경제가 저성장 추세로 접어들면서 과거와 달리 현금 흐름의 안정성이 자산 가격을 결정하는 가장 중요한 요소가 되었다. 
• 자산의 가격 결정조건 ③ 현금 흐름의 기대감. 기대감이란 자산의 현금 흐름이 미래에 얼마나 성장할 것인가에 대한 기대를 말한다. 따라서 기대감은 성장 가능성이라고 할 수 있다. 기대감이 높은 자산은 현재의 수익률이 좋지 않아도 사겠다는 사람이 많다. 투자자가 당장은 투자 대상에 대해 높은 수익률을 요구하지 않는다는 뜻이다. 다시 말해 요구 수익률(투자자가 투자에 대해 요구하는 최소한의 수익률)이 낮다. 예를 들어 월세 100만 원인 강남의 아파트와 월세 100만 원인 비강남 아파트 중 어떤 것이 비쌀까? 강남 아파트가 더 비싸다. 바로 성장 가능성의 차이 때문이다. 초저성장 결제가 지속될수록, 지금은 현금 흐름에 비해 너무 비싸서 당장의 수익률은 좋지 않지만 기대를 한 몸에 받는 자산이 계속 비싸진다. 
• 아파트 가격 결정 원리

P =   CF           R-g

P : 아파트 가격  CF : 연간 현금 흐름 R : 연간 기대 수익률  g : 연간 성장률

• 서울시 서대문구 D아파트 실거래가 평균 10억 7,500만 원, 상기 3가지 요소를 적용하여 살펴보자. 

D아파트의 연간 현금 흐름

월세 30만 원 x 12개월	+ 360만 원
보증금 6억 원 x 시중은행 평균 금리 2.5%	+ 1,500만 원
평균 재산세	- 150만 원
연간 현금 흐름 1,710만 원

그러니까 이 아파트는 지금 가격으로 10억 7,500만 원을 투자한 소유자에게 1년 동안 약 1,710만 원의 수익을 줄 수 있는 자산이란 얘기다. 이 아파트는 비싼 것일까, 아니면 싼 것일까? 만일 은행예금으로 1년에 1,710만 원의 수익을 올리려면 얼마를 예금해야 할까? 2.0% 적용하면 8억 5,500만 원이다. 하지만 실제로 이자소득세 15.4%를 차감해야 하므로 세금까지 감안해서 세후 이자율 1.89%를 적용하면 1,710만 원의 이자를 받기 위해 예금해야 하는 금액은 9억 380만 원이다. 자산 가격을 결정하는 두 번째 요인인 현금 흐름의 안정성 측면에서 보면 예금이 아파트보다 안정성이 더 높은데도 아파트가 더 비싸다. 그 이유는 세 번째 결정 요인인 현금 흐름의 기대감(성장성)이 훨씬 높기 때문이다. 당신이 아파트를 한 채 소유하고 있다고 가정해 보자. 이 아파트에서 나오는 월세가 앞으로 떨어질 것이라고 생각하는가, 아니면 조금이라도 오를 것이라고 생각하는가? 만일 월세가 1년에 0.3% 이상 오르리라고 기대한다면 지금 아파트 가격은 결코 비싼 것이 나니다자본주의 시장경제에서는 가격 오류(MISPRICING)가 있을 수 없다. 정상적인 시장 기능이 작동하는 한 그렇다는 얘기다. 따라서 가격이 하락하는 것은 과거의 거품 때문이 아니라 금리처럼 가격에 영향을 주는 요인이 달라졌기 때문이다. 

 

3. 아파트가 든든할 수밖에 없는 3가지 이유. ① 주택의 가격 하방 경직성(수요공급의 법칙에 따라 내려가야 할 가격이 어떠한 원인으로 인해 내려가지 않는 현상) ② 사람들이 선호하는 공간과 환경의 희소성 ③ 마땅치 않은 안전자산

 

4. 아파트 가격이 궁금하다면 통화량을 보라.

• 통화량이란 한 나라의 경제에서 현재 유통되는 화폐의 총량을 말하는 것으로, 보통 민간의 보유한 현금 통화와 일반 은행의 요구불예금의 합계로 정의된다. 쉽게 말해 통화량은 개인이 투자할 때 동원할 수 있는 현금의 총량이다. 우리나라의 경우 금융 위기 이후 오랫동안 저금리 통화정책을 지속하고, 늘어난 복지 수요와 코로나19로 인해 정부의 재정 지출을 늘리는 확대 재정 정책을 펼쳤기에 통화량 증가 속도가 매우 가파르게 상승해 왔다. 통화량은 화폐가치의 하락과 사실 밀접한 연관이 있으며 통화량 증가는 부동산 가격 상승의 주원인이 되었다. 상식적으로 생각해 봐도 통화량 2,000조 원 시대의 아파트 가격과 통화량 4,000조 원 시대의 아파트 가격은 다를 수밖에 없다. 
• 경제학의 가장 오래된 이론 중 하나는 바로 화폐 수량설(화폐공급량이 물가와 정비례한다는 이론)이다. 밀턴 프리드먼의 화폐경제학도 이에 뿌리를 두고 있다. 결국 화폐의 총량이 가격에 영향을 미치게 되는 것이다. 

5. 덜 오르는 집은 있어도 안 오르는 집은 없다.

• 돈을 주고 살 수 있는 물건은 크게 2가지로 나뉜다. 하나는 일정 기간 사용하는 물건을 일컫는 소비재다. 식료품, 가구, 의료 같은 소비재의 가격은 그 물건의 사용가치에 따라 매겨진다. 이는 곧 사용할 수 없는 물건에는 가격이 형성되지 않는다는 뜻이기도 하다. 반면에 한번 사면 없어지지 않고 보유하는 시기 동안 계속 현금을 만들어주는 것이 있다. 바로 자산이다. 주식, 채원, 부동산 등이 여기에 속한다. 자산은 소비재처럼 사용가치가 아니라, 미래에 일정한 현금 흐름을 얼마만큼 가져다줄 수 있는지에 따라 결정된다. 주식이라는 자산은 사용가치는 적거나 없는 대신 보유가치만 있다. 그러나 주택은 소비재로써의 이용가치와 자산으로서의 보유가치를 모두 확보한다는 뜻이다. 집은 사용가치를 누리면서도 표준편차가 무척 적다. 지난 30년간 덜 오른 집은 있어도 안 오른 집은 없는 것처럼 부동산은 변동성이 매우 적다. 
• 주식에 올인해서 성공하는 사람도 분명히 있다. 하지만 100명 중 단 몇 명의 성공을 책으로 가르쳐 일반화하겠다는 것 자체가 잘못된 생각이다. 늘 하는 말이지만 먼저 돈을 잃지 않는 시스템을 만든 다음 투자를 생각하라. 내 집 마련은 돈을 잃지 않기 위한 첫 번째 장치다. 

6. 주식 수익률과 아파트 수익률, 비교할 걸 비교해라.

• 주식 투자와 1 주택 내 집 마련 수익률을 절대 비교하지 마라. 1 주택 수익률을 이길 주식은 절대 없다. 

7. 가장 싸게 집 사는 3가지 방법

• ① 청약 : 할인율 20~40% ② 경매 : 할인율 10~20% ③ 급매 : 할인율 5~10%
• 금리 인상이 지속되면 일부 지역에서는 실거래가 하락 현상이 나타난다. 따라서 청약에 당첨되면 입지에 상관없이 무조건 시세 차익을 얻는 것은 과거의 일이 되었다. 앞으로는 좀 더 신중한 입지 선정이 필요하다. 

8. 4억 아파트를 6,000만 원에, 청약의 기적

• 1억 원이 없어도 분양가가 4~5억 원인 아파트 청약에 당첨된다면 내 집을 마련할 수 있다.
• 생애 최초 주택 구입의 경우 LTV가 최대 80%까지 확대되면서 대출 가능 금액이 크게 증가했다. 대출이 내 집 마련의 발목을 잡는 일이 줄어든 것이다. 다만 대출이 가능하다고 덮어놓고 받기보다는 이자와 원금을 감당할 수 있는지 따져봐야 한다. LTV가 확대됐더라도 고금리 시대의 적정 대출률은 50~60% 선이 적합하다. 

9. 청약의 모든 것 : 나는 청약 1순위일까?

• 민영주택은 사업자가 민간건설업자로, 청약통장 가입 후 2년이 넘으면 납입 예치금이 일정 금액 이상인 경우 청약 1순위가 될 수 있다. 
• 지역별 청약 예치 기준 금액

청약 신청 전용면적	특별시 및 부산광역시	그 밖의 광역시	특별시와 광역시 제외 지역
85㎡ 이하	300만 원	250만 원	200만 원
102㎡ 이하	600만 원	400만 원	300만 원

• 국민주택의 청약 1순위가 되려면 매월 납입 금액을 연체 없이 납입하는 것이 중요하다. 연체 시에는 순위에서 밀릴 수 있다. 인정 금액과 납입 횟수가 중요한 만큼 오래 납입할수록 유리하다. 
• 1 주택자의 내 집 마련은 실거주가 목적이기 때문에 다른 투자 대상보다 낮은 기대 수익률로 접근해야 하는 것이 맞다. 하지만 그럼에도 인생에서 가장 큰돈이 들어가는 만큼 주변 시세와의 연관성을 잘 따져서 신중히 신청해야 한다. 만일 청약 당첨 후 취소하면 1순위 자격 박탈은 물론 향후 5년간 당첨을 제한받을 수도 있다. 

10. 청약의 모든 것 : 가점제 vs. 추첨제

• 가점제 청약은 3가지 조건에 점수를 매기고 높은 점수인 사람에게 우선 분양하는 방식으로 2030 세대에는 불리하다. 반면 추첨제 청약이란 추첨을 통해 분양하기 때문에 상대적으로 2030 세대같이 청약 가점이 낮은 사람도 당첨될 수 있다. 이는 주로 민영주택의 1순위 청약자 선발에 적용된다. 따라서 추첨제 청약은 현실적으로 자본이 적은 무주택자가 1 주택으로 나아가는 유일한 사다리인 동시에 2030 세대가 할 수 있는 최고의 재테크인 셈이다. 

11. 서울에 내 집 마련 얼마나 걸릴까?

• 집값이 오른다고 부자가 되는 것은 아니다. 다만 당신이 평생 땀 흘려 번 돈의 가치를 가장 잘 지킬 수 있는 자산을 갖게 된다는 의미가 있다. 지금 10억 원 하는 아파트가 30년 후 30억 원이 된다고 해도 당신이 20억 원을 버는 것은 아니다. 10억 원이란 현재의 화폐 가치에는 변함이 없기 때문이다. 

12. 내 집 마련은 의지의 문제다. 

• 세상 모든 일이 마찬가지겠지만, 내 집 마련의 의지를 가진 사람에게는 없던 기회도 나타나는 법이다. 

13. 지금 당장 즐겨찾기 해야 할 청약 정보 사이트

• 네이버 부동산 : 지도상으로 현재 분양 중인 정보를 확인할 수 있다. 
• 부동산 114 : 사이버 임장으로 실제 현장의 영상으로 확인할 수도 있다.
• 호갱노노 : 각종 분양과 단심 단지 정보를 알 수 있다. 철도, 교통 등 개발호재와 지역 인구, 학교, 회사, 상권, 직장인 연봉까지 보여주는 고급 기능이 있어 사이버 임장 시 요긴하게 사용할 수 있다. 
• 분양알리미 : 모바일 앱을 깔고 보면 좋다. 분양 단지에 대한 정보를 알려주고 어느 단지의 인기가 높은지 실시간으로 확인할 수 있다.
• 구하라, 그러면 찾게 될 것이다. 이제는 손품의 시대다.  

 

혼쭐 4단계  불리기

 

재테크, 제발 이것만은 알고 하자

 

1. 기본기 빌드업 : 재테크란 과연 무엇인가?

• 재테크란 말 그대로 '돈 버는 기술'을 뜻하는 말로 21세기 들어 가장 널리 사용되는 용어 중 하나다. 부를 만드는 원천인 토지, 자본, 노동 중 주로 토지나 자본을 늘리는 기술을 재테크라고 부른다.
• ① 재테크는 상대가치다. 우리 집이 5,000만 원 올랐다고 좋아해도 길 건너 아파트는 1억 원이 올랐다면 우리 집은 결과적으로 5,000만 원 떨어진 셈이다. 이것이 바로 재테크다. 따라서 재테크를 할 때는 늘 상대가치를 고려해야 한다. 
• ② 재테크는 반드시 기회비용을 지불해야 한다. 기회비용이란 무언가를 얻기 위해 포기한 것의 가치를 말한다. 재테크는 선택의 연속이다. 무언가를 선택할 때는 또 다른 선택을 포기하는 것이기 때문이다. 재테크에서 좋은 선택이 성립하려면 내가 선택한 투자 기회의 가치가 그것 때문에 포기한 다른 투자 기회의 가치보다 커야 한다. 
• ③ 재테크는 미래의 현금 흐름을 만드는 것이다. 재테크의 목적은 자산을 만들고, 그 자산을 키우고, 근로소득이 없어지더라도 그 자산을 통해 미래의 현금 흐름을 계속 발생시키는 것이다. 
• ④ 재테크는 사람들의 관심사가 어디를 향하는지 알아야 가능하다. 부동산이든 주식이든 재테크를 잘하려면 사회적˙경제적 환경희 변화에 예민해야 하고, 그 무엇보다 사람들의 관심사를 읽는 능력을 키워야 한다. 
• 재테크란 돈을 버는 일이 아니다. 아무리 돈을 벌어도 그 돈의 상대가치가 그대로라면 재테크라고 할 수 없기 때문이다. 내가 몸을 움직여서 현금 흐름을 발생시키는 노동소득을 자본이 돈을 버는 자본소득으로 전환해 미래에도 안정적인 현금 흐름을 만들어내는 것이 재테크다. 

2. 기본기 빌드업 : 자산이란 과연 무엇인가?

• 자산의 2가지 조건 : ① 현금 흐름이 발생하는 가치 있는 것 ② 시장에서 가격이 결정되고 거래가 가능한 것
• 암호화폐는 자산이 아니다. 암호화폐의 유일한 미래 가치는 누구도 그 실체를 정확히 이해하기 어렵다는 것뿐이다. 
• 자산이 무엇인지, 자산이 어떤 속성을 지니는지도 모르면서 자산을 늘릴 생각 같은 건 하지 마라.

3. 기본기 빌드업 : 자산 가격은 어떻게 결정되는가

• 현재 가치 1억 원의 2년 후 미래 가치는 1억 1,025만 원이 된다는 사실을 알 수 있다. 여기서 현재 1억 원과 2년 후 1억 1,025만 원의 가치가 같다는 사실을 이해하는 것이 매우 중요하다. 어떤 금융기관도 미래의 확정적인 수익률을 보장하지는 않는다. 그러니깐 금리의 변동에 따라 달라진다는 뜻이다. 인플레이션을 감안해서 생각해 보자. 만일 35년 후 100만 원을 현재 가치로 계산하면 얼마나 될까? 

현재 가치 공식
PV =   FV            (1+R)t	FV : 미래가치  PV : 현재 가치 R : 이자율  t : 경과 연수
이자율이 5%일 때 35년 후 100만 원의 현재 가치
현재가치 =   100만 원   = 18.1만 원(18만 1,000원)                    (1+5%)35

따라서 이자율이 5%라면 35년 후 100만 원의 현재 가치는 18만 1,000원에 불과하다. 

• 소득에 비해 너무 긴 장기 상품에 가입하는 것은 고인플레이션 시대에 자칫하면 독이 될 수도 있다
• 이제 수식을 좀 고쳐보자. 무조건 은행 이자율로 볼 것이 아니라 어떤 투자를 하는가에 따라 다르게 적용할 수도 있다. R값은 투자자에 따라 다양하게 나타날 수 있다. 정리하자면 미래 가치는 현재 가치에 금리 또는 시장의 다른 자산에 투자해서 기대할 수 있는 평균 수익률(R값)과 경과 연수를 제곱해서 구한다. 따라서 R값은 미래 가치의 금액을 증가시키는 할증 요소가 된다. R값이 커질수록 금액이 커진다는 뜻이다. 

현재 가치 수정 공식
PV =   FV            (1+R)t	FV : 미래가치  PV : 현재 가치 R : 시장의 평균 투자 수익률  t : 경과 연수

결국 자산 가격이란 먼 훗날 그 자산에서 나올 현금 흐름을 현재 가치로 할인한 가격을 말한다. 할인할 때 영향을 주는 R값은 기대 수익률 혹은 요구 수익률이라고도 하는데, 이는 투자자가 투자 대상에 대해 갖는 최소한의 기대치를 의미한다. 

 

4. 기본기 빌드업 : 자산 가격 결정 공식 (앞에 설명했음)

• 아파트 월세 투자자들의 성장률은 미래 기대감을 뜻한다. 기대감이 아파트 가격을 좌우한다. 
• 지금의 자산 가격은 자산이 미래에 벌어들일 돈을 현재의 가치로 평가해 본 것이다. 

5. '단기간 고수익'이라는 새빨간 거짓말

• '단기간 고수익 확보'라는 홍보 문구에 혹하지 마라. 늘 위험과 수익의 교환 관계를 기억하라. 
• 초저성장의 양극화 시대에는 천장도 바닥도 없다. 제발 "많이 떨어졌으니 지금 들어가야 할 때"라는 말, 함부로 하지 마라. 
• 자본주의가 고도화하면 약극화는 피할 수 없다. 자신이 그 양극단 어디에 서게 될지 고민하라. 

6. 눈앞의 안정된 수익이냐, 미래의 큰 수익이냐

• 고성장 시대에는 결코 먼 미래의 막연한 수익을 좇지 않는다. 즉 아무리 먼 미래에 큰 수익을 거둘 가능성이 있어도 당장의 수익이 더 높은 평가를 받는다는 뜻이다. 
• 경기가 좋아지면 당장의 수익을 추구하는 투자자가 늘어난다. 따라서 당장의 수익이 높은 자산의 가격이 상승한다. 
• 경기가 양호한 시기에는 배추밭이 비싸진다. 주식 중에서는 가치주가 비싸진다. 주택 중에서는 비강남·중저가 아파트가 비싸진다. 
• 경기가 나빠지면 먼 미래의 큰 수익을 추구하는 투자자가 늘어난다. 따라서 미래 수익이 높은 자산의 가격이 상승한다. 
• 본인이 관심 있게 보는 주식이 가치주인지 성장주인지, 그리고 관심을 가지는 주택이 중저가 아파트인지 고가 아파트인지 파악한 후 배운 내용을 접목해 그것들이 언제 비싸지고 싸지는지 따져보라. 

7. 전쟁이 일어나도 주가는 그대로? 역발상의 중요성

• 뉴스의 경제 전망에 의지해 투자를 결정하지 마라. 1차원적 투자 결정은 실패를 불러올 뿐이다. 
• 경제 현상은 아이러니의 결과물이다. 어떤 분야에서든 1차원적이고 원론적인 생각에서 벗어나 역발상을 해보는 습관이 통찰력을 키우는 지름길이다. 

8. 아는 맛이 더 맛있다! 안전자산이 각광받는 이유

• 맛집 선호 = 안전자산 선호
• 미래 기대감이 높은 자산이면 현재 수익률이 낮아도 감내한다. 
• 유명 셰프가 만든 요리를 먹기 위해 몇 시간씩 줄을 서서 비싼 가격을 지불하는 이유는 사람들이 그 요리에 대한 요구 수익률을 극도로 낮춘 결과다. 이 말이 이해되지 않는다면 앞 꼭지를 다시 읽어라. 

9. 투자하기 전 꼭 알아야 할 성장자산과 가치자산

• 기대감이 높은 자산 = 낮은 요구 수익률
• 돈은 태평성대에는 탐욕 때문에 위험 자산으로 움직이고, 세상이 불안해지면 다시금 안전 자산으로 피신한다. 그 움직임을 포착하는 헤안이 중요하다. 

10. 당신이 잘못 알고 있는 재테크 상식 6가지

• 하나, 주식에 장기 투자하면 반드시 오른다? 장기 투자의 가장 큰 적은 화폐가치의 하락, 즉 인플레이션이다. 주식은 무조건 기다린다고 우상향 하는 것이 아니라 끝없는 파동이다. 그냥 밀물과 썰물이 끝없이 반복될 뿐이다. 주식 투자를 할 때는 무작정 장기 투자를 할 게 아니라 때를 보고 사고팔 시기를 판단하는 능력을 키우는 것이 더욱 중요하다. 경기의 변동을 관찰하는 힘을 키워야 한다. 
• 둘, 경기에 상관없이 좋은 종목은 반드시 상승한다? 주식은 보통 경기가 좋다고 오르는 것이 아니고, 앞으로 좋아질 것 같다는 심리가 시장에 팽배해질 때 오른다. 

경기 하락 신호, 체크 포인트

① 미국의 단기채권(2년)과 장기채권(10년)의 금리 차이가 줄어들거나 역전된다면 경기 하강을 의심하라. 

② 국채와 회사채의 금리가 벌어진다면 경기 하강을 의심하라.

③ 국제 원자재와 원유 가격이 지속적으로 하락한다면 경기 하락을 의심하라. 

④ 기준금리 인상기에 속도 조절에 관한 내용을 언급하기 시작하면 경기 하락을 의심하라. 

⑤ 미국의 고용 지표 부진 또는 미국 소매 판매 보고서 실적 하락 등이 지속되면 하락을 의심하라. 

• 셋, 공부가 부족해서 투자에 실패한다? 투자에 대한 공부가 과거 투자 시장을 분석하는 데는 도움이 될지 모르지만, 미래의 투자 성공을 보장하지는 않는다는 사실을 명심해야만 한다. 
• 넷, 무조건 빚부터 갚아야 한다? 부채도 몇 가지 기준으로 구분해서 생각해야 한다. 첫째, 빌린 돈의 원금이 보전되는지 여부다. 둘째, 빌린 돈이 자산 증식에 도움이 되는지 여부다. 셋째, 빌린 돈의 이자가 고비용인지 여부다. 열심히 저축과 투자를 한다는 가정하에서는 무조건 대출을 갚기보다 다음 순서로 빚을 갚는 것이 좋다. 1순위 신용·마이너스 대출, 2순위 전세 자금 대출, 3순위 사업 자금 대출, 4순위 학자금 대출, 5순위 주택 담보대출  
• 다섯, 파이어족이 되려면 노후 자금 최소 5억~10억 원은 있어야 한다? 노후에는 노후 자금이 필요한 게 아니라 노후 소득이 필요하다. 

올바른 노후 준비를 위해 알아야 할 3가지

① 노후에 적은 소득이라도 올릴 수 있는 자신만의 일을 찾아야 한다.

② 공적 연금, 퇴직금, 퇴직연금이 노후에 일정한 소득을 안겨줄 수 있다. 

③ 상가, 건물보다 주택을 통한 임대소득이 더 안정적이다. 

• 여섯, 노후에는 임대 소득이 최고다? 전반적으로 상가 건물의 미래는 암울하다. 상가 건물에서 나오는 현금 흐름은 변동성이 매우 크기 때문이다. 따라서 임대 소득을 올리려면 주택을 선택해야 한다. 주택은 상가 건물과 달리 현금 흐름이 매우 안정적이기 때문이다. 혹시 주택을 포기하고 건물에 올인한다면 미래 현금 흐름이 매우 가변적이라 골칫거리가 될 수도 있음을 명심해야 한다. 
• 노후 준비는 연금과 임대 소득만이 전부가 아니다. 어쩌면 더 중요한 것은 어떤 사회 활동을 누릴지, 또 어떤 경제활동을 할지 준비하는 것이다.