[재테크] 돈보다 먼저 투자해야 할 것은 따로 있다 ― 『인생투자』 리뷰

[재테크] 돈보다 먼저 투자해야 할 것은 따로 있다 ― 『인생투자』 리뷰

 
제목 : 인생투자
저자 : 브라운스톤(우석)
출판 : 23.11.1
발행 : 23.09.19
쪽수 : 387쪽
ISBN : 9791196851224

PART 1

잠자는 부자의 본능을 깨워라

성공 투자를 위한 멘탈 점검하기

• 급등주를 보면 사고 싶어 지니까 인간이다. 본능은 정말 강하다. 본능을 이기는 사람은 드물다. 투자에 성공한 사람이 드문 것은 바로 이 때문이다. 부자가 되고 싶은가? 그렇다면 자신의 본능을 꿰뚫어 보고, 끊임없이 되새기며, 그것을 이겨내야 한다. 
• 시장은 당신의 기도에 응답하지 않는다. 실패를 줄이고 성공한 투자자가 되려면 결함 있는 본능을 극복해야 한다. 자신의 처지와 입장에 불리한 전망도 열린 마음으로 직시하고 면밀히 따져서 대비해야 한다. 이 첫 번째 계단에 오르지 못하면 투자에 성공하기 어렵다.
• 타인을 무시하고 경멸하고 조롱하는 것은 상대방의 인정 욕구를 뿌리부터 뒤흔들고 위협하는 위험한 행동이다. 그래서 모멸감을 타인에게 주지 말라. 그것은 스스로 내 무덤을 파는 일이다.
• 자존감이 높아야 부자 되기도 쉽다. 친구들 이야기에 따르면 나는 불확실한 상황에서도 남보다 배팅을 잘한다고 한다. 어떻게 그럴 수 있을까? 아마도 내가 나 자신을 충분히 믿고 있기 때문일 것이다. 나는 내가 신뢰할 만한 꽤 괜찮은 사람이라고 생각한다. 그래서 불확실한 상황에서도 투자를 진행한다. 한마디로 난 자존감이 높고 그 자존감이 나를 부자 되기 쉽게 만든 것이다. 당신의 남편, 아내, 자녀가 부유하고 행복하게 살기를 바란다면 서로를 많이 사랑해야 한다. 반려동물이나 화초도 그럴진대 사람이야 말할 것도 없다. 자존감을 높이는 해답은 오직 사랑, 사랑, 사랑이라는 이야기다. 
• 자존감, 성인이 된 뒤에도 높일 수 있을까? 시도하는 게 중요하다. 시도하지 않으면 발전도 변화도 없다. 당신이 좋아하는 일, 잘하고 싶은 일을 시도하라. 실력과 함께 자존감이 높아질 것이다. 
• 탁월한 사람 주변에 친구가 많지 않은 이유. 인간은 질투심을 극복하기 힘든 나약한 존재다. 원래 그렇게 타고났다. 그러니 조금 더 잘난 사람, 많이 가진 사람이 양보하면서 사는 수밖에 없다. 피할 수 없는 세금 같은 것이라고 보면 된다. 정신력이 뛰어난 사람은 나이가 들고 경험이 쌓일수록 더욱더 탁월해지고 능력치가 높아진다. 정신력이 고양되면 과거에는 미처 보지 못했던 주변 사람들의 저열한 품성과 결함을 알아차리게 된다. 그런 지인과 교우하려는 열정도 시들해진다. 나약한 인간의 본능 때문에 정신력이 뛰어난 남성과 아름다운 여성은 친구를 많이 두기 어렵다.
• 허영심 가득한 사람은 부자가 되기도 쉽지 않다. 허영심 가득한 사람들은 진짜 부자가 되는 것보다 부자처럼 보이길 더 원하기 때문이다. 그들은 자신의 실제 실력과 능력을 기르는 것보다 남에게 어떻게 보일지에만 더 신경을 쓴다. 과도한 허영심을 가진 사람들이 왜 그리 많을까? 그들은 어린 시절에 부모로부터 충분한 관심과 사랑을 받지 못했을 수 있다. 어린 시절의 인정 욕구와 우월감 욕구에 항상 목말랐던 것일 수 있다. 아니면 어린 시절의 낮은 자존감과 열등감의 반작용일 수도 있다. 자존감이 낮으면 낮을수록 이를 감추려는 허영심의 강도가 높아지기 때문이다. 자유롭고 행복하게 살고 싶은가? 그렇다면 허영심의 노예가 되지 말라. 바보 같은 짓이다. 부자가 되고 싶고 자유롭게 행복해지고 싶다면 허영심을 경계하라!
• 자기와 상관없고 잘 모르는 사람에게는 시기심과 질투심이 잘 안 생긴다. 친하고 가깝고 심리적으로 같은 계층으로 여겨지는 사람들 사이에서 질투가 더 심하다. 행복한 인생을 살기 위해서는 무엇보다 인간관계가 중요하다. 절대로 자랑은 하지 말라! 누구를 위해서? 바로 당신을 위해서다. 
• 아는 사람의 성공에 대한 우리의 솔직한 마음. 일본 교토대 의학 대학원 다카하시 히데히코 교수 연구진과 미국 하버드대 심리학과 미나 시카라 교수의 연구 결과를 보면 강한 질투를 느끼는 사람에게 불행이 닥쳤을 때 우리 뇌는 기쁨을 느낀다는 사실을 알 수 있었다. 부러움을 느끼는 대상이 "5달러를 주웠다"는 긍정적인 상황보다 "택시가 튄 물에 흠뻑 젖었다"는 부정적인 상황에 더 활짝 웃는 것으로 나타났다. 
• 전갈 같은 사람을 피하는 방법. 시기심이 유독 강한 사람은 질투심이 강해서 상대를 파괴할 수 있는 사람이다. 그들을 전갈 같은 사람이라고 명명한다. 왜 전갈일까? 하루는 개구리가 전갈을 등에 태우고 강을 건너고 있었다. 개구리가 전갈에게 신신당부했다. "날 찌르지 마. 찌르면 우리 둘 다 빠져 죽어." 강을 거의 다 건넜을 무렵 전갈이 개구리를 찔렀다. 개구리가 죽어 가며 원망스러운 목소리로 물었다. "왜 찔렀니?" 전갈이 이렇게 대답했다. "난 전갈이야" 그렇다. 원래 그렇게 행동하게 태어난 전갈은 어쩔 수가 없다. 전갈 유형의 특징은 자존감이 낮고 자기보다 우월하다는 것을 인정할 수가 없다. 그래서 무조건 깎아내린다. 전갈의 목표는 모든 사람들이 자신과 같은 수준으로 끌어내리는 것이다. 그래야 마음이 편하다. 이런 유형의 사람을 대하는 방법은 시기심을 유발할 만한 것은 모조리 축소하거나 숨기는 것이다. 그리고 상대방이 가진 지위나 재산 등은 최대한 칭찬한다. 물론 최고의 방법은 가능한 그들을 멀리하는 것이다! 전갈은 전갈이 상대하게 두는 것이 가장 좋다.
• 세상은 사유재산을 보호하기 유리한 쪽으로 움직인다. 런던 집값이 유독 비싼 이유 중 하나가 러시아, 중동, 중국 부호들이 자신의 재산을 보호하는 수단으로 런던 부동산을 선택하기 때문이다. 유럽 중에 네덜란드가 잘살게 된 이유도 사유재산을 잘 보호해 준 덕에 부유한 유대인들이 몰려들었기 때문이다. 대다수 중국 부자들이 자식은 모두 외국에 유학시키고 기회만 되면 해외 부동산을 구매하려 한다. 사회주의 시스템이 자신의 사유재산을 보호해 줄 것이라는 믿음이 부족하기 때문이다. 세상의 모든 돈은 개인의 사유재산을 보호하기 유리한 쪽으로 움직인다. 개인의 욕망과 사유재산권을 인정하고 잘 보호하는 나라의 주식과 부동산에 배팅하는 것은 동서고금의 진리다. 
• 당신의 욜로는 몇 세까지 준비되어 있나? 기대 수명의 연장은 젊은 욜로주의자들에게 무서운 함정이다. 젊은 날의 쾌락은 젊음과 함께 사라진다. 나이가 들면 체력과 정신력이 예전과 같지 않고 누가 권하지 않아도 살아남기 위해서 저절로 욜로가 될 수밖에 없다. 평균 수명이 늘어나니 비자발적 욜로 생활도 저절로 길어진다. 젊은 시절에 번 돈으로 긴 노후 기간을 욜로로 살게 되었다. 무심코 젊은 시간을 욜로로 보내다 나이가 들면 불가항력의 벽에 부딪힐 수 있다는 것을 기억하라!

 

PART 2.

투자에 실패한 당신을 용서하라 

지금 당신에게 필요한 반등의 철학

• 쇼펜하우어는 칸트의 사상을 그대로 받아들여서 "세계는 나의 표상"이라고 말했다. 다시 말하자면 세계, 즉 내가 알고 있는 세상은 우리의 감각기관이 인식한 이미지다. 즉 세상은 내 감각기관과 인식 기관이 받아들인 생각이라는 말이다. 결국 세상은 내 생각이 만들어낸다. 행복은 마음먹기에 달려 있다. 
• 니체는 사는 게 힘들다고 느껴진다면 세상을 원망할 것이 아니라 자신의 삶의 의지가 약해진 것이 아닌지를 돌아보아야 한다고 말한다. 니체 자신도 언행일치의 삶을 살았다. 그는 많은 고통과 고난을 겪였지만 이를 극복하고 고귀한 사람이 되려고 투쟁했다.
• 인간이 타고난 본능에만 휘둘리며 산다면 그러한 삶은 인생을 주도적으로 사는 게 아니라 한 마리의 원숭이, 즉 짐승의 삶과 같다고 니체는 말했다. 인간을 극복한다는 것은 자기 자신을 극복하는 것이다. 그것은 자신의 욕망과 본능을 극복하고 자신의 힘을 창조적인 데 쓰는 것이다. 
• 지금의 삶이 반복된다면 어떻게 살 것인가? 기쁨과 행복한 순간은 다시 반복하고 싶지만 고통스럽고 후회스러운 과오를 되풀이해야 한다고 생각하면 끔찍하다. 영원회귀 사상은 현재 행동이 매우 중요함을 말한다. 왜냐하면 우리가 지금 어떤 행동을 하든 간에 이 행동을 무한히 반복해야 할 것이기 때문이다. 그러면 현재 당신의 한마디 한마디와 행동 하나하나가 엄청난 무게로 느껴질 것이다. 그래서 현재 주어진 삶을 후회하지 않게 최선을 다해서 열심히 살아야 한다. 더 멋지고 고귀한 영혼을 가진 사람이 되려고 노력해야 한다. 
• 부자가 되는 것은 마라톤과 비슷하다. 조급해하지 말고 투자에 집중하는 것이 포인트다.
• 콤플렉스를 발전의 동인으로 삼아라. 학벌 콤플렉스가 있다면 그것을 자기 발전의 동인으로 삼으면 된다. 용기를 내서 자신을 일으켜 세워야 한다. 낙담하여 주저앉으면 절대로 달라질 수 없다. 하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다. 
• 부모로부터 받은 어린 시절 상처는 극복할 수 있는까? 과거로부터 비롯된 부정적인 감정에서 벗어나라. 무지 때문에 저지른 부모의 죄를 용서하라. 상처를 준 부모를 용서하기란 누구에게나 어려운 일이고 어떤 경우는 정말 용서하기 어려울 때도 있다. 그러니 용서하지 못했다고 해서 죄책감을 가질 필요도 없다. 정말 이해할 수 없는 부모도 분명히 존재한다. 하지만 용서를 통해서만 우리는 과거의 감정 속박에서 벗어나 진정한 자유를 되찾을 수 있다. 그러니 자신을 위해서 용서하려고 노력하라. 
• 정서적으로 안정되어야 돈도 잘 벌린다. 인간은 항상 내편의 위로가 필요한 존재다. 사람은 누구나 정말 외롭고 힘들 때는 곁에서 내 편이 되고 따뜻하게 지지해 줄 사람이 필요하다. 누군가에게 위로받아야 용기를 낼 수 있다. 그래야 업무에도 집중할 수 있고 계획을 세우고 열심히 일할 수 있게 된다. 보호와 돌봄에 대한 허기를 채워야 돈을 벌 수 있다. 사람은 배가 고프면 일을 할 수 없다. 정서적 결핍도 배고픔과 다르지 않다. 학생의 경우는 정서적으로 충족되지 않으면 공부에 집중할 수 없다. 인가은 원래 그렇게 만들어진 존재다. 정서적으로 안정되어야 올바른 선택을 할 수 있다. 사람은 누구나 사랑받고 존중받고 배려받고 지지받아야 정서적으로 안정된다. 그래야 돈을 버는 일에도 집중할 수 있다. 
• 임계점을 넘어서면 부를 키우는 일이 쉽다. 모든 일은 처음이 가장 힘들다. 물이 100도가 되어야 끓듯이 처음에는 노력해도 변화가 없는 듯 답답하고 힘들다. 그때가 제일 힘든 시기다. 한참을 그렇다. 그래서 잠 못 이루는 밤이 이어지는 것이다. 그러나 어떤 임계점을 넘어서면 부를 키우기가 쉽다. 내가 젊은 시절에 들은 이야기를 똑같이 전한다. "너무 걱정 마라. 때가 되면 집도 장만하고 잘 살 수 있게 된다."
• 30대에게 하고 싶은 5가지 이야기. 첫째, 전력적으로 살아라(강점, 약점, 기회, 위협 요인 파악) 둘째, 선택과 집중이 필요하다. 셋째, 성실하게 살아야 한다. 넷째, 케이크와 치킨 대신에 책을 사서 읽어라. 다섯째, 자기 분야의 최고가 되려고 노력하라. 
• 왜 40대는 자신과 부모의 기대에 못 미치는 삶을 살까? 성과와 결과는 반드시 노력과 재능에 비례하지 않는다. 그게 인생이고 세상이다. 흔해진 대학 졸업장은 예전만큼 가치가 없다. 이렇게 생각이 변했음에도 불구하고 여전히 1970년대 사고방식에 사로잡혀서 모든 문제의 원인을 국내 정치와 정치인에게서 찾는다면 올바른 해답을 찾을 수 없다. 우리가 당면한 현상과 문제의 원인을 제대로 정확히 알려면 부분이 아닌 글로벌 관점에서 세상을 바라보아야 한다. 내가 항상 글로벌 경쟁력을 가져야 한다고 말하는 것이 바로 이 때문이다. 
• 결혼을 통해 우리가 얻을 수 있는 것들. 만약에 당신이 유전자의 영생을 위해서 결혼을 원하는 게 아니라면 유전자의 음모에서 벗어나라. 까다로운 조건에 얽매이지 말고 그냥 곁에 있으면 느낌이 좋고 서로 좋은 감정을 교류할 수 있는 사람을 만나 사랑을 해보라. 그러다 좋은 감정이 계속되면 결혼하는 것이다. 
• 주식투자 실패로 이혼 위기에 선 사람들. 언제나 배움이 먼저고 성공은 뒤에 온다. 실패로 교훈을 얻었다면 다 잃은 게 아니다. 한 번도 실패하지 않고 성공하는 사람은 없다. 직장이 있고 건강하고 사랑하는 사람이 있으니 극복할 수 있다. 두 사람은 장미를 얻으려다 가시에 찔린 것뿐이다. 길 가다 돌부리에 걸려 넘어진 것뿐이다. 툭툭 털고 다시 가던 길 가면 된다. 투자에 실패한 당신을 용서하라. 용서란 기회는 주는 것이다. 그래야 편안한 마음으로 도망치지 않고 내일을 더 잘 살아갈 수 있다. 당신은 지금도 충분히 괜찮은 사람이다. 
• 자기 자신을 알면 인생 문제가 술술 풀린다. 사람은 모두 다른 가치 체계를 가지고 있다. 소크라테스가 말했다. "너 자신을 알라." 사람은 자신을 알아야 불행을 피하고 행복할 수 있다. 행복한 삶을 살기 위해서는 먼저 자기 성찰이 필요하다. 고대 철학자의 일갈은 오늘의 현실에도 정확하게 맞아떨어진다. 
• 조기 은퇴를 고민 중인 당신에게 필요한 것. 자신이 어떤 유형의 사람인지 알아야 한다. 조기은퇴를 하려면 부부의 가치관도 어느 정도 일치해야 한다. 은퇴를 하면 둘이 같이 보내는 시간이 많아진다. 아내가 남편의 사회적 지위와 성취를 중요하게 생각한다면 은퇴 후 트러블이 생길 수도 있다. 은퇴를 준비할 때는 아내에게 의존하지 않고 스스로 독립적인 일상을 유지할 수 있도록 마음의 준비를 하는 것이 좋다. 충분한 자산과 시장 경쟁력을 갖추기 전에는 직장은 다니는 것이 좋다. 그냥 돈을 벌기 위해서 일한다고 생각하지 말고 내가 맡은 분야에서, 1등이 되어 보자. 언젠가는 독립해서 내가 지금 하는 분야에서 회사를 차려야겠다 하는 마음가짐으로 일하라. 그러면 일이 다르게 보일 수 있다. 어쩌면 일이 재미있어질  수도 있다. 은퇴 후 독립을 생각한다면 자신이 하는 일에서 자신의 시장 경쟁력이 어느 정도인지 스스로 점검해 보라. 

 

PART 3.

머릿속 생각기계를 가동하라

내가 고수하는 투자의 원칙

• 현상을 본 것으로 필연성을 장담하지 마라. 주식투자에서 우리가 사용하는 과거의 통계는 매우 기간이 짧고 표본이 작기 에이를 통해서 얻은 결론이 미래에도 반드시 발생할 것이라고 확신하기 어렵다. 예를 들면 1월 효과, 대통령 재임 주기에 따른 주가 상승률 등이 여기 해당한다. 과거의 통계는 그냥 참고 정보에 불과하며 미래를 환하게 보여주는 수정 구슬이 아니다. 칼 포퍼는 우리가 현재 진리라고 믿는 명제는 아직 기각되지 않은 것일 뿐이라고 주장한다. 18세기까지만 해도 유럽인은 백조는 모두 희다고 생각했다. 그런데 어느 날 호주에서 검은 백조가 발견되었다. 그래서 '백조는 희다'라는 명제는 순식간에 거짓이 되었다. 이처럼 우리가 현재 믿고 있는 진리도 아직까지는 반증되지 않은 명제에 불과하다는 게 칼 포퍼의 사상이다. 그의 제자 조지 소로스는 칼 포퍼의 사상 토대 위에 자신의 재귀성이론을 구축하여 큰돈을 벌었다. 철학이 투자의 무기가 될 수 있다는 것을 보여주는 증인이다.
• 노예의 도덕에 사로잡히면 사회는 퇴보한다. 니체는 열등한 다수의 무리가 가치 전복을 통해서 '노예의 도덕'을 창조하고 이를 통해서 정신 승리를 한다고 했다. 조금 더 쉬운 예를 들어 보자. 아름다운 것, 강한 것, 부유한 것, 풍요로운 것은 원래 좋은 가치다. 그런데 아름다운 사람, 강한 사람, 부유한 사람은 소수다. 다수의 무리는 아름답지 못하고, 약하고, 가난하다. 이들 다수의 무리는 기존 가치 체계 안에서는 열등감에 시달리면서 살아야 하니까 괴롭다. 그래서 다수의 열등한 가치 전복을 시도한다. 오늘날 한국 사회를 사는 대중들은 부자에 대해서 어떤 감정을 가지는가? 니체가 예언한 대로 실패한 대다수 대중은 정신 승리를 위해서 가치 전복을 선택하게 될 가능성이 높다. 가난이 자신의 잘못이 아니고 제도와 체제 잘못이라고 정신 승리하기가 쉽다. 이러한 태도는 자신의 발전 동력마저도 사라지게 만들어 성장 가능성을 바닥부터 와해시킨다. 우리 사회의 분노를 줄이려면 어떻게 해야 할까? 우리나라가 일류 국가가 되려면 정신적으로 상처받는 사람을 만들면 안 된다. 경비아저씨, 버스기사, 식당 종업원을 하대하며 갑질하는 행동들. 누구라도 인간적으로 존중받아야 한다. 그게 바로 사회 전체의 분노를 줄이는 방법이다. 
• 생각기계를 발전시켜 자신만의 투자법을 찾아라. 투자에 있어서 남을 따라 한다는 것은 불가능하다. 그래서 투자자는 스스로 자신의 생각기계를 향상하고 자신만의 방법을 찾아야 한다고 말하는 것이다. 소크라테스의 말로 마무리를 한다. "권위나 명성이나 관습이나 전통을 무조건 따르지 말고 오직 진리 그 자체만을 추구하라."
• 스트레스 없는 화목한 가정의 경제적 가치. 감정이 없으면 이성은 작동을 멈춘다. 오늘날 뇌과학자들은 인간은 감정적으로 스트레스를 받으면 새로운 아이디어를 떠올리는 데 어려움을 겪고 폭넓은 사고를 하기 어렵다고 한다. 또 스트레스를 받으면 큰 문제를 보지 못하고 지엽적인 문제에 매달려 반복적으로 사고하는 경향이 있다고 한다. 감정적인 스트레스가 많으면 부자 되기가 어렵다. 부자가 되려면 새로운 아이디어를 생각해 내고 다양하고 폭넓게 사고할 수 있어야 하는데, 감정적으로 스트레스를 받으면 그러한 이성적인 활동이 어렵다. 부자가 되고 싶다면 우선 가정을 화목하게 만드는 것이 중요하다. 가정을 화목하게 하고 본인이 가족으로부터 충분히 사랑받고 정서적으로 안정이 된다면 자연히 돈도 벌고 싶고 투자에 집중할 수 있게 된다. 
• 국제 정세를 읽을 줄 아는 사람은 쉽게, 크게 번다. IMF는 대통령이 무능해서 온 것이 아니다. 당신이 돈을 벌어 부자가 되려면 전체를 보는 눈을 길러야 한다. 글로벌 시장을 보아야 주식과 부동산이 언제 오르고 내릴지를 잘 파악할 수 있다. 그래서 내가 글로벌 시장을 강조하고 외신을 자주 소개하는 것이다. 제갈공명처럼 천하의 흐름을 보려고 해야 한다. 전체를 알고 부분을 알고, 부분을 알고 전체를 알아야 한다. 
• 혼자만 뒤처진 것 같아 우울한가? 상대적 빈곤감도 육체적 고통과 다를 바 없다. 누구와 비교하느냐가 중요하다. 잘 나가는 사람들을 피상적으로 바라보며 좌절감을 느끼는 것보다는 서로의 상황과 입장을 객관적으로 비교해 보면 생각이 바뀔 수 있다. 당신이 지금 상대적 박탈감에 고통받고 있다면 전 세계인과 비교해 보면 도움이 된다. 진짜 객관적인 사실을 아는 것만으로도 기분이 달라질 수 있다. 당신은 당신이 생각하는 것보다 부유하다. 돈은 목표가 아니라 수단일 뿐이다. 제대로 된 목표를 갖지 못한 채 돈만 쫒는 사람들은 돈을 얻은 뒤 길을 잃는다. 돈 때문에 관계를 망치고 돈 때문에 인생을 망치는 사람들은 얼마든지 찾아볼 수 있다. 이런 사람들에게 돈은 축복이 아니라 저주다. 인생의 목표가 분명해야 진짜 부자가 될 수 있다. 내가 바라는 행복은 어떤 모습인지 분명히 하는 것이야말로 부자가 되는 길의 이정표를 세우는 일이다. 이미 당신이 가진 것, 당신이 진정으로 가지고 싶은 것을 먼저 확인하고 자신의 마음을 먼저 챙겨야 부자가 될 수 있다. 
• 감정적으로 타인을 비난하는 사람에 대한 니체의 평가. 누군가를 책망하는 사람, 누군가가 나쁘다고 강하게 주장하는 사람이 있다. 그들은 타인을 고발함으로써 스스로 자신의 결함을 무심결에 드러내는 경우가 많다. 제삼자가 보면 추잡할 정도록 거센 비난에 고발한 사람이 오히려 나쁜 것이 아닐까 하는 생각이 들 정도로 비열한 성격을 드러낸다. 그래서 심하게 타인을 비난하는 사람일수록 평소에 주변 사람들로부터 미움을 받는 경우가 많다. 욕망이나 감정을 자신이 아닌 타인이 있다고 비난하는데 이것을 심리학 용어로 '투사'라고 한다. 투사란 무엇인가? 던지고 쏜다는 말이다. 자신의 그림자를 타인에게 던지고 쏜다는 말이다. 투사라는 심리 방어기제는 무의식 차원에서 발동하기에 본인은 의식하지 못하는 경우가 많다. 이제 당신은 그동안 의아했던 당신 주변인들의 행동이 이해가 갈 것이다. 부처 눈에는 모두가 부처로 보이고 돼지 눈에는 모두가 돼지로 보인다. 이게 바로 투사다. 심리학에 이런 말이 있다. "타인은 자신을 비추는 거울이다." 악플을 다는 사람은 악플을 통해서 자신이 어떤 사람임을 무의식적으로 드러낼 뿐이다. 
• 제대로 된 투자 조언이 빛을 보지 못하는 이유. 쇼펜하우어는 설득이란 아예 불가능한 것이라고 했다. 만일 남이 차마 귀로 들을 수 없는 전혀 이치에 맞지 않는 말을 하더라도 그냥 내버려 두라. 단지 그가 엉터리 연극을 하고 있다는 것을 알기만 하면 된다. 이 세상에서 진리나 교훈을 전달하려던 사람이 설득에 성공했다면 그건 행운이다. 대다수는 오해와 푸대접을 받거나 아니면 저항과 학대에 시달리게 될 것이다. 설득은 미션 임파서블이다. 
• 성공 투자를 방해하는 카산드라 콤플렉스. 트로이의 멸망을 예견한 카산드라. 결국은 트로이 목마 속에 숨어 있던 적에 의해 트로이는 멸망했다. 카산드라의 불길한 경고를 무시한 대가는 비극이었다. 실패를 줄이고 성공 투자자가 되려면 인간의 결함 있는 본능을 극복하고 자신의 처지와 입장에 불리한 전망도 열린 마음으로 직시해 면밀히 따져 보고 대비해야 한다. 타고난 본능을 극복해야 투자에 성공하기 쉽다. 
• 일상을 단순화하여 체력을 비축하라. 체력이 약화되면 정신력도 약화된다. 젊은 시절에는 돈 버는 데 열정을 쏟아부어라. 경쟁력 있고 돈 벌기 좋은 젊은 시절을 흥청망청 욜로로 허송세월하면 나이 들어서 답이 없다. 젊은 시절의 열정은 언제까지 있는 게 아니다. 세월과 함께 봄날 눈 녹듯이 사라진다. 
• 마르크스에게서 배울 수 있는 투자 아이디어. 첫째, 자본가는 분모의 임금을 줄이려 노력한다. 저임금을 찾아서 공장을 옮긴다. 둘째, 기계 투자비를 줄이는 방법을 고안한다. 마르크스는 자본가가 경쟁에서 살아남기 위해 지속적으로 설비투자를 늘려야 하기 때문에 어쩔 수 없이 이윤율이 떨어진다고 보았지만 자본가들은 기계 투자비를 늘리지 않아도 되는 사업을 찾았다! 즉 설비투자가 계속 필요 없는 사업을 하면 자본이윤을 저하 법칙에서 벗어나 돈을 계속 벌 수 있다. 바로 이런 사업에 투자해야 유리하다. 설비투자가 필요 없는 비즈니스의 대표적인 예로 게임이다. 게임 사업은 공장도 필요 없다. 마르크스의 저주인 '자본이윤율의 경향적 저하 법칙'을 벗어날 수 있는 기술, 아이디어, 지식 중심 사업에 주목해야 한다. 
• 투자의 승패는 생각기계에 따라 달라진다. 당신이 투자에 성공하지 못하고 돈이 없다면 생각기계가 엉터리일 가능성이 높다. 스스로 어떻게 생각기계를 고칠 수 있을까? 시행착오와 독서뿐이다. 실전을 통해서 시행착오를, 스스로 부딪히고 깨지면서 배우는 것이다. 또 독서는 시행착오를 줄이는 가장 좋은 방법이다. 생각기계를 고치고 투자에 성공하고 싶다면 거인의 책을 읽는 것이다. 조금만 읽어도 효과가 있다. 왜냐하면 경쟁자인 다른 사람들이 정말 책을 안 읽기 때문이다. 책 몇 권 읽는 것만으로도 쉽게 상대적 우위를 가질 수 있다. 
• 부자가 되려면 스스로 생각할 줄 알아야 인생이 잘 풀린다.  

 

PART 4.

믿고 사랑하고 응원하라

아이를 부자로 키우는 부모는 어떻게 다른가?

• 자존감 높은 아이가 부자로 자란다. 아이들은 사랑받기 위해 이 세상에 온다. 부모가 자신의 아쉬움이나 실패를 보상받기 위해서 자녀를 이용해서는 안 된다. 부모 인생은 부모의 인생이고 아이 인생은 아이의 인생이다. 조건 없이 사랑을 많이 받은 사이는 어려움을 당했을 때 그 스트레스를 잘 극복한다는 최근의 연구 결과가 있다. 사랑을 많이 못 받고 큰 아이는 스트레스 상황에 직면하면 스트레스 수치가 잘 떨어지지 않아서 극복하는 데 어려움을 겪는다고 한다. 조건 없는 사랑을 많이 받고 자란 아이들이 자존감도 높고 인생을 살면서 어려움에 처하거나 유혹에 빠질 때 잠시 흔들릴지라도 이내 올바른 길로 돌아온다는 것을 기억하기 바라다.  
• 만지고 쓰다듬는 손을 통해 사랑이 전해진다. 기대치를 낮추면 모두가 즐겁다. 
• 아이를 믿고 기다리는 것이 부모의 일이다. 부모는 아이에게 사랑을 줄 수는 있지만 생각까지 줄 수는 없다. 아이도 자기 나름대로 생각을 가지고 있기 때문이다. 그러니 아이 스스로 변할 때까지 부모는 인내심을 가지고 기다려야 한다. 이를 보다 빨리 변화시키고 싶다면 아이가 다양한 체험을 할 수 있게 해야 한다. 사람이 무언가를 진짜로 배우려면 감정이 수반되는 체험을 해야 한다. 그래야 기억에 오래 남고 행동을 변화시킨다. 
• 정상에 오르는 길은 하나만 있는 게 아니다. 아이를 닦달하고 비난하는 것은 아이에게 상처를 남길뿐이다. "오늘도 공부하느라고 힘들었지?" 이런 말로 위로하고 "지금도 충분히 잘하고 있어"하며 격려해야 한다. 왜냐하면 그렇게 위로하고 격력 해줄 사람은 세상에 부모밖에 없기 때문이다. 하루 종일 경쟁에 지치고 시달리다 온 애가 집에서라도 마음 편하게 쉬게 해주어야 한다. 그래야 내일 또 경쟁하러 나갈 힘을 얻는다. 자녀 교육에는 왕도가 없다. 좋은 부모가 되려면 부모 자신이 열심히 살아야 한다. 부모가 열심히 사는 모습을 보여주면 자녀도 자연스럽게 그걸 보고 내운다. 그래서 자녀 교육이 힘든 것이다. 
• 공부 머리는 타고나는 것일까, 부모 하기 나름일까? 행동주의 심리학자들은 환경 조작을 통해서 인간을 바람직한 방향으로 변화시킬 수 있다고 주장했다. 타고나는 것보다 환경이 더 중요하다는 주장은 공부에 적용하면 유용하게 활용할 수 있다. 좋은 환경과 교육은 타고난 재능을 100퍼센트 개발해 그 한계치까지 도달할 수 있게 하는 역할을 한다. 아무리 뛰어난 재능을 타고나더라도 좋은 교육과 환경이 뒷받침되지 않는다면 잠재력은 빛을 보지 못하고 시들기 마련이다.
• 두뇌 발달을 위해 초등학교 저학년 때 꼭 지켜야 하는 것. 악기를 배우면 외국어 듣는 귀가 열린다. 인간의 귀는 12세 전후로 화석화되기 때문에 12세 전에 외국어를 가르쳐야 한다. 운동을 하면 머리가 좋아진다. 호두가 두뇌 발달에 좋다는 이야기는 다들 알고 있겠지만 문제는 실천이다. 영양제 챙겨 먹듯 꾸준히 먹는 것이 중요하다. 
• 입장을 바꾸어 생각하면 보이는 것들. 부모는 아이가 자신의 기대와 다른 행동이나 말을 했을 때 아무 생각 없이 조건반사적으로 반응하지 말고 아이 입장에서 먼저 생각을 해봐야 한다. 역지사지로 아이의 마음과 행동을 되짚어 보면 부모의 반응은 자연스럽게 달라진다. 그리고 많은 문제를 해결할 수 있다. 
• 자신도 못 이룬 것을 자식에게 강요하지 말라. 세상의 모든 자녀는 말하지 않아도 부모의 기대에 부응하려고 필사적으로 노력한다. 단지 대다수의 아이들은 그게 잘 안되었을 뿐이다. 부모가 다그치지 않아도 아이들은 부모가 자신에게 무엇을 기대하는지 잘 안다. 그러니 부모의 기대에 부응하지 못해서 보모로부터 인정받지 못할까 두려워한다. 부모는 기대를 강요하지 말고 그저 자기 자신에게 실망하고 낙담한 아이들을 따뜻하게 안아주기만 하면 된다. 자신도 못 이룬 것을 자녀에게 강요하고 닦달하는 부모는 되지 말자. 아이의 인생은 아이의 것이라는 것을 한순간도 잊어서는 안 된다. 

 

PART 5.

이순신 장군처럼 투자하라

팬데믹 이후 다시 시작하는 투자

• 이순신 장군처럼 투자하라! 이순신 장군은 적이 싸움을 걸어온다고 무조건 싸우지 않았다. 우발적인 전투도 없다. 이순신 장군의 전략은 『손자병법』에서 말하는 선승구전(先勝求戰) 전략과 비슷하다. 선승구전이란 이미 이긴 다음 전쟁을 한다는 뜻이다. 승리하는 군사는 먼저 이길 수 있는 형세를 만든 뒤에 싸움을 구하고, 패하는 군사는 먼저 싸운 뒤에 이기기를 구한다. -『손자병법』군형 편 이순신 장군이 일본 수군에서 거둔 승전의 대부분은 조선 수군의 전력이 왜군에 비해서 압도적일 때, 즉 승산이 높을 때 전투하여 거둔 승리다. 투자하기 가장 유리한 시간과 장소를 찾아라. 첫째, 언제 싸워야 할지를 알아야 한다. 나는 큰 폭락 후 시장에 피가 흥건할 때 매수하는 것을 좋아한다. 이때 승률이 높기 때문이다. 반대로 주가가 오랫동안 상승하고 모두가 열광할 때는 투자를 조심한다. 이때는 승률이 낮기 때문이다. 종목보다 때가 더 중요하다는 것을 잊어서는 안 된다. 둘째, 자신이 우위에 설 수 있는 싸움터를 골라서 싸워야 승률이 높다. 개인 투자자는 주식시장보다는 주택시장에서 이길 가능성이 높다. 왜냐하면 주택시장의 싸움에서 정보와 자금력이 뛰어난 기관과 외국인이 없기 때문이다. 자신이 우위에 설 수 있는 니치마켓을 찾아야 승산이 높다. 남들이 모두 좋다고 달려드는 뜨거운 주식은 내가 싸우기 유리한 곳이 아니라고 본다. 나만의 방식으로 찾아낸 유리한 종목으로 투자 대상을 좁혀서 투자한다. 자신에게 가장 유리한 시간과 장소를 선택하는 것이 전쟁과 투자에서 이기는 필승 비결이다. 
• 인생에서 가장 위험한 일은 아무런 위험에도 뛰어들지 않는 것이다. 조지 소로스는 말했다. 방아쇠를 당기는 능력(배팅 능력)은 분석이나 예측에 관한 것이 아니다. 그것은 용기에 관한 것이다. 설명하기 어렵지만 굳이 설명하자면 그것은 적정한 순간이 오면 모든 것을 내걸 수 있는 배짱 같은 것이다. 분석을 잘하는 사람, 예측을 잘하는 사람은 수백, 수천 명이 있지만 위험을 무릅쓰고 방아쇠를 당기는 사람은 극소수에 불과하다. 투자는 몰라서 못하는 것이 아니라는 이야기다. 용기 있는 극소수의 사람만이 투자에 성공할 수 있다는 말에 천 번이고 만 번이고 동의한다. 손해 보는 걸 두려워하지 않는 사람만 부자가 된다. 부자가 되고 싶다면 시장에 피가 흥건할 때 매수하라!
• 경제 위기에 몰린 경제주체가 부채부터 빨리 갚으려고 하면 물가가 하락하고 디플레이션 소용돌이에 빠지면서 대공황이 온다. 대공황을 극복하기 위해서는 돈을 뿌려야 한다. 각국 중앙은행은 경제 위기가 닥치면 과감한 통화 살포 정책을 편다. 과거의 경험을 통해서 통화를 살포하면 주가와 집값이 오른다는 것을 배웠다.  
• 국제정치의 3가지 원칙에 눈떠라. 첫째, 영원한 적도 없고 영원한 우방도 없다. 영원한 국가이익만 있을 뿐이다. 한때 적국이었던 베트남, 일본, 독일이 지금은 미국의 우방이 되고 동맹이 되었다. 둘째, 국제 관계는 옳고 그름이나 도덕 기준으로 정해지는 게 아니고 힘으로 결정된다. 셋째, 가까운 나라가 강해지는 걸 막고 먼 나라와 동맹을 맺어라. 가까운 나라끼리는 싸울 수 있으니 먼 나라와 동맹을 맺는 게 유리하다. 미국의 핵우산 아래서 국익을 챙겨야 할 때.
• 진보의 미덕은 자비심에 있다. 어려운 사람을 배려하고 생각하는 자비심이 진보의 미덕이다. 한편 보수의 미덕은 자조 정신이다. 자신의 인생을 회사와 국가에 의지하지 않고 스스로 노력하고 성취하려는 자립정신이 보수의 미덕이다. 진정한 보수주의자만이 부자의 길로 들어설 수 있다. 국가에 기대지 말고 자신의 삶은 스스로 책임져라. 진정한 보수라면 더 겸손하고 소박하게 살아라. 
• 왜 실전 투자에서는 암기 방식이 통하지 않을까? 인생을 살면서 부딪치는 실전 문제의 정답은 시간이 흐름에 따라서 어제는 정답이었지만 오늘은 정답이 아닌 경우가 많다. 어제의 정답이 오늘은 틀린 이유를 스스로 찾아라. 어제는 맞았지만 오늘은 틀린 이유를 떠올릴 수 있어야 한다. 그래야 투자에 성공할 수 있다. 각주구검이란 말이 있다. 초나라 사람이 배를 타고 가다가 허리에 찬 칼이 강물에 떨어지자 칼이 떨어진 위치를 뱃전에 표시했다. 배가 강의 건너편에 다다르자 배에 표시된 부분을 기준으로 칼을 찾으려 했다. 이를 본 많은 사람들이 그의 어리석음을 비웃었다. 그런데 오늘날에도 각주구검하려는 투자자들이 많다. 그리고 그런 사람들은 항상 이렇게 말한다. "그 사람이 책에서 집 사지 말라고 해서 안 샀는데 그놈 때문에 망했다." "그 사람이 주식 사라고 해서 그 말 듣고 샀다가 망했다." 자기 돈을 남의 의견에 따라 쓰다니 이게 무슨 뜻인가? 경험 많은 사람의 견해를 참고하여 자기 스스로 생각하고 결정해야지 생각 없이 휩슬리면 정말로 삶이 망가질 수 있다. 상황은 시시각각 달라진다. 그러니 다 외울 수도 없고 외워도 소용없다. 스스로 생각하는 힘을 기르지 않으면 절대 투자에 성공할 수 없다. 
• 최소의 노력으로 최대의 효과를 거두는 전략적 사고. 전략은 전쟁, 사업, 직업 선택뿐만 아니라 어떤 운동을 할 것인가에도 적용할 수 있다. 인생을 어떻게 살 것인가도 전략이다 무슨 일이든 무작정 열심히만 한다고 될 일이 아니다. 전략을 세워서 적용하면 실패를 줄이고 최소의 노력으로 최대의 효과를 거둘 수 있다. 당연히 주식투자도 전략이다. 주식투자에 쓸 수 있는 시간과 노력 그리고 능력이 부족하다면 개별 주식에 직접 투자하는 대신에 인덱스펀드에 투자하는 게 유리하다. 모든 게 전략이라는 생각을 가지고 깊이 생각하면 천천히 움직여야 실수가 적고 실패를 피할 수 있다. 
• 푼돈에 연연하지 말고 세상 돌아가는 원리를 파악하라. 거인의 어깨에 올라서 세상을 조망해야 한다. 세상이 돌아가는 원리를 알아야 큰 그림을 볼 수 있다. 마치 『삼국지』의 제갈공명처럼 천하가 어떻게 돌아가는지를 파악하려고 노력해야 한다. 글로벌 금융 투자 환경이 어떻게 돌아가는지 상황을 파악한 다음에 국내의 주식이나 부동산 시세가 어떻게 될지를 파악해야 한다. 부분과 전체를 모두 보는 눈을 길러라. 눈앞이 현실에만 매몰되어서 큰 그림을 볼 줄 모르면 작은 변동에도 흔들리고 의사결정이 어려워진다. 최악의 경우는 남은 돈 벌게 해 주면서 정작 자신은 돈 벌 기회를 놓치는 몇몇 부동산 중개 사무소 사장처럼 될 수 있다. 부분이 눈에 들어오면 전체를 보며 상황을 파악해야 한다. 전체가 눈에 들어오면 그 상황이 내 눈앞의 현실에 어떻게 작요하고 있는지 분석해야 한다. 그것이 투자자가 갖추어야 할 기본자세다. 
• 투자자로서 내 자신에게 되뇌는 주문. "시장에서 중요한 건 자존심이 아니라 이익이다" "시장은 내가 주식을 얼마에 샀는지 전혀 상관하지 않는다" "인간의 인식이 완전하다고 자신하거나 착각해서는 안 된다"
• 어린 시절의 경험이 성인기 투자성향을 좌우한다. 알프레트 아들러는 어린 시절의 사회 정서적 경험이 성격에 큰 영향을 주어서 성인이 되어서도 잘 바뀌지 않는다고 주장했다. 그래서 아들러는 예방적 차원에서 어린 시절의 교육 환경이 중요하다고 말한다. 미국의 한 조사에 따르면 주식투자에 대한 성향이 어린 시절의 경험에 따라 달라짐을 확인했다고 한다. 

 

PART 6.

주식의 신에게 기대지 말라

상을 받으려면 자격을 갖추어라

• 주식투자법은 전수할 수 있는 기술이 아니다. 워런 버핏이 아내에게 자기가 죽으면 다른 건 하지 말고 인덱스 펀드만 하라고 했다는 일화는 유명하다. 워런 버핏은 주식투자에서 성공하기가 얼마나 어려운지 알기 때문에 그렇게 말한 것이다. 주식투자법이 다른 기술처럼 전수가 쉽게 되지 않는다는 것이다. 찰리 멍거는 이렇게 말했다. 원하는 것을 얻으려면, 남보다 더 많은 수익을 얻으려면 그것을 받을 자격이 있어야 한다. 자격도 없는 사람에게 상을 줄 만큼 세상이 아직 미치지 않았다. 
• 주식투자란 어떤 비즈니스일까? 나는 주식투자를 '정보를 처리하는 비즈니스'라고 본다. 즉 주식투자란 정보를 바탕으로 매매 의사결정을 하는 비즈니스다. 이 정의에는 주식투자 비즈니스에 성공하기 위한 2가지 조건이 내포되어 있다. 첫째, 좋은 정보를 확보해서 투입해야 한다. 쓰레기 정보로는 쓰레기 결과만 얻을 뿐이다. 둘째, 정보를 잘 처리할 수 있는 생각기계, 즉 정신적 모형을 가지고 있어야 한다. 즉 양질의 정보를 잘 처리하여 올바른 결론을 내리는 정신적 모형을 갖추면 주식투자 비즈니스에서 돈을 벌 수 있다. 주식투자에 성공하려면 스스로 자신만의 정신적 모형을 구축해야 한다. 투자 거인들의 조언에서 배우고 실전 투자로 쌓은 경험치를 바탕으로 자신만의 정신적 모형을 만드는 것이 가장 좋다. 그리고 자신의 두뇌를 의심하고 검증하며 정신적 모형을 개선해 나가야 한다. 
• 곰이 유리할까 황소가 유리할까? 주식시장에서는 주가 상승을 전망할 때 상승에 배팅하는 투자를 황소에 비유한다. 황소가 싸울 때 뿔을 아래서 위로 쳐올리기 때문에 상승론자의 상징으로 삼는다. 반면에 주가 하락을 전망하여 하락에 배팅하는 투자자를 곰에 비유한다. 곰을 싸울 때 발톱으로 위에서 아래로 내리치기에 하락론자의 상징으로 삼는 것이다. 모든 물체가 중력의 법칙에 의해 아래로 떨어지듯 주가는 시간이 지남에 따라 우상향 한다. 곰은 장기적인 상승 추세 중에서 예외적으로, 일시적으로 나타나는 하락장에서만 벌 수 있다. 시간은 항상 황소의 편이라는 것을 명심하라.
• 근자감(근거 없는 자신감)으로 하는 주식투자는 미친 짓이다. 주식투자에서 성공하려면 자신에게 맞는 자신만의 투자법을 스스로 만들어야 한다. 그렇게 하려면 첫째, 자신이 어떤 사람인지를 알아야 하고 둘째, 시장이 어떻게 작동하고 다른 투자자들이 어떤 점에서 실수하는지도 알아야 한다. 그러나 대다수의 투자자는 평생을 노력해도 자신에게 맞는 자신만의 투자법을 만들지 못한다. 그래서 나는 대다수의 투자자가 직접 주식투자를 하는 것보다 인덱스펀드에 투자하는 게 유리하다고 생각한다. 인덱스펀드는 별다른 재능과 노력 없이도 이길 수 있는 투자이기 때문이다. 시간 낭비와 감정 소모 없이도 평균 이상의 수익을 거둘 수 있다. 사람들은 왜 인덱스펀드 투자보다 직접 투자를 선호할까? 그것은 인간의 본능 때문이다. 야성적 충동은 투자자에게는 근자감으로 나타난다. 누구나 자신은 주식투자를 잘할 것이라는 근자감을 가지고 쉽고 인텍스펀드 투자를 우습게 돈다. 그리고 직접 주식투자에 뛰어들어 고통과 쓴맛을 본다. 주식투자에 성공하고 싶다면 이런 질문을 자신에게 해보라. "내가 다른 사람보다 더 많은 수익을 내려면 어떻게 해야 하지?" 소액으로 투자하면서 자신에게 맞는 자신만의 투자법을 개발하라. 이러한 도전은 결코 쉽지 않고 오래 걸리는 힘든 일이지만 성공했을 때는 충분한 보상을 받는다. 
• 암호화폐와 시뇨리지 효과로 돈을 버는 사람은 따로 있다. 화폐를 만들어서 얻은 이익을 시뇨리지 효과(seigniorage effect)라고 한다. 미국은 종이로 달러를 찍어서 발행하다. 달러가 미국 밖에서 유통되는 규모가 전체의 3분의 2. 미국 밖에서 유통되는 달러가 늘어날수록 미국은 앉아서 공짜로 도는 버는 셈이다. 미국은 시뇨리지 효과를 독점하기 위해서 무슨 대가를 치르더라도 달러 패권을 유지하려고 애쓴다. 그래서 중국은 달러 패권에 구멍을 내려고 안간힘을 쓰고 있다. 비트코인, 싸게 사서 비싸게 팔면 돈이 될까? 지인이 소개로 시가보다 30퍼센트 싸게 코인을 사라고 권유받았다고 한다. 그 사람은 바보 아니면 사기꾼이다. 화폐란 기술의 문제가 아니고 제도의 문제다. 제도권 밖에서 유통되는 화례는 언제나 사라질 위험이 있다. 돈을 공중에 흩뿌리며 날려 버릴 생각이 아니라면 코인에는 손대지 않는 게 좋다. 

 

PART 7.

부동산 불패의 신화는 끝나지 않았다

길게 보고 버티면 반드시 이기는 싸움

• 무주택자에게 집중하는 정치는 없다. 국민에게 선심성 복지 해택을 주려면 돈이 필요하다. 그 돈이 어디서 나오나? 집값이 올라야 나온다. 집값이 오르면 재산세, 양도세, 취득세, 건강보험료를 더 거둘 수 있다. 그 돈으로 복지 해택을 퍼준다. 정치인들이 집값을 잡지 못하는 진짜 이유. 소수의 무주택자를 제외한 대다수의 사람은 가급적 자산 가격이 올라가기를 원한다. 정치인들 입장에서 무주택자는 취득세, 양도세, 재산세를 안 내니 국가 세수 수입에 기여가 적다. 국가 운영을 책임진 정치인들이 겉으로 내세우는 말과는 달리 실제로는 신경을 덜 쓴다. 게다가 무주택자는 소수다. 그러니 정치인들이 무주택자와 유주택자 중에 누구에게 유리한 정책을 펴겠는가? 안타깝게도 세상은 무주택자의 편이 아니다. 
• 경제가 어려워지면 집값이 올라가는 비밀. 미국 경제의 경우는 경제성장의 70퍼센트를 소비가 차지한다. 즉 소비를 늘려야 결제가 살아난다. 집값이 오르면 우리는 더 부자가 된 것처럼 씀씀이를 늘린다. 그래서 미국의 경제수장도 집값을 통제하려고 한다. 어떤 식으로 통제할까? 집값을 올려서 소비가 늘고 경기가 살아나게 한다. 미국은 경제가 위기에 봉착할 때마다 집값을 올렸다. 어떻게? 돈을 찍어내면 된다. 집값이 오르면 다시 소비가 늘고 경제는 살아난다. 2000년 닷컴 버블로 주가가 폭락하고 경제가 침체되자 미 연준의장 앨런 그린스펀은 대놓고 이렇게 말했다. 주식 자산이 1달러 늘어나면 소비는 3~4센트 증가하는 반면 주택 자산의 소비 증대 효과는 10~15센트로, 주식에 비해 3배 이상이다. 집값이 떨어질 경우 소비에 미치는 역자산 효과는 오를 때보다 더 크다. 착하고 순진한 무주택자들은 정부가 집값을 하락시켜 줄 것이라고 믿는다. 그러나 내가 볼 때는 정부가 무주택자의 환심을 사기 위해서 그런 공약을 내걸었고 그저 공약으로 끝날 가능성이 99.9999퍼센트다. 집값이 하락하면 경제가 위태로워지기 때문이다. 경제가 무너지면 정권 유지도 끝장이다. 
• 죽어야 사는 게 부동산이다. 별별 사건을 다 겪어도 아파트는 결국 우상향 한다. "죽어야 사는 게 부동산이다" 이 말은 부동산이 죽어야 부동산 규제가 철폐된다는 뜻이다. 대한민국은 헌법 위에 국민 정서법이 있는 나라다. 그러니 부동산이 죽어야 각종 규제와 악법이 철폐될 수 있다. 규제가 철폐되면 부동산은 불사조처럼 부활한다. 그러니 부동산 경기가 안 좋을 때는 조용히 기다리는 게 상책이다. 정치인, 공무원들도 어쩔 수가 없다. 자본주의 체제하에서는 실물 자산인 부동산은 장기적으로 오를 수밖에 없다고 수차례 강조했다. 그러니 너무 걱정 말고 부동산은 죽어야 사는 것이라고 생각하면 생업에 집중하라. 세월이 약이다. 세월이 지나면 반드시 다시 오르므로 믿음을 가지고 진득하게 기다려라. 결국 수익을 얻을 것이다. 
• 돈 가치가 떨어질수록 부동산 가격은 오른다. 과거 원화 가치 하락에 대비하여 달러화를 살 수 없을 때 자산 가치 하락을 막을 수 있는 대안 투자는 바로 실물 자산인 부동산을 사는 것이었다. 통화가치가 하락할수록 실물 자산인 부동산 가격이 오르기 때문이다.  
• 집값 하락을 기다리는 사람들에게 들려주고 싶은 이야기. 집값 하락은 왜 이렇게 어려운 일이 되었을까? 첫째, 자본주의 게임의 법칙 때문이다. 시간이 지날수록 집값은 오를 수밖에 없다. 둘째, 인간의 본성 때문이다. 인간은 이기적이고 자기가 남보다 더 잘살기를 원한다. 인간은 자신의 이익을 위해서 타인을 차별하는 이기적인 존재다. 거짓 희망에 사로잡혀 시간을 낭비하지 말라. 20대 80의 법칙이 시공간을 관통해서 인간 역사에 적용된 것처럼 집값 역시 그러할 것이다. 이러한 이유로 나는 평등한 세상을 꿈꾸는 이들이 바라는 집값 하락이 잠시, 일시적으로 발생할 수는 있지만 장기적으로는 어렵다고 본다. 거짓 희망에 사로잡혀 잘못된 판단을 하거나 무의미하게 시간을 흘려보내는 것보다는 현실을 정확하게 깨닫고 현명하게 대응하는 쪽을 권하고 싶다. 
• 인구 감소에 대비한 부동산 투자 전략. 집값은 인구와 비례해서 움직이지 않는다. 실제로 인구가 줄어든 일본의 경우를 보자. 일본은 인구가 2009년부터 줄어들었다. 그러면 인구가 줄어든 지난 10년간 일본의 집값은 하락했을까? 아니 일본의 집값은 1990년 정점에 다다르고 버블이 붕괴되어서 폭락했지만 정작 인구가 줄어드는 시기인 2013년 이후부터는 오히려 상승 추세를 이어오고 있다. 2013년에 무슨 일이 있었던 것일까? 아베 정권이 들어서 양적완화를 시작한 첫해였다. 일본이 돈을 마구 찍어냈다. 2016년에는 마이너스 금리정책을 실시했다. 돈을 풀고 금리를 낮춘 결과, 2018년 도쿄 긴자의 땅값은 1990년 버블 시대의 땅값으로 추월해서 상승했다. 결론적으로 일본은 2009년부터 인구가 줄어들었지만 그 기간 동안 집값은 오히려 올랐다. 그러니 인구가 준다고 무조건 집값이 하락한다고 단정하며 안 된다. 인구 감소에 대비하는 부동산 투자 포인트 4가지. 일본의 사례 연구는 투자 방향 설정에 유용한 정보를 제공한다. 첫 번째 주목해야 할 지점은 지방 부동산과 도쿄 부동산의 차별화다. 인구 감소 기간에 일본 부동산은 도쿄를 중심으로 올랐다. 두 번째 기억해야 할 점은 인구의 고령화도 부동산 가격 차별화에 영향을 미친다는 것이다. 고령화가 진행되면 병원의 중요성이 높아지기 때문에 노인들이 큰 병원이 있는 도시에 살고 싶어 한다. 세 번째 포인트는 인구 감소 시기에는 지방 땅 투자도 조심해야 한다. 일본 땅의 20퍼센트가 주인이 없다고 한다. 일본에서는 상속세, 재산세 때문에 상속받기를 거절해서 생긴 현상이라고 한다. 그래서 인구 감소에 대비한다면 지방 부동산 투자를 조심해야 한다. 네 번째, 인구 감소와 고령화사회는 금리 하락 압력으로 작용한다. 인구가 줄어들면 투자수요가 줄어서 금리도 하락하고 또 고령화되면 노인들이 투자보다 저축을 많이 하기에 금리 하락 요인으로 작용한다. 금리 하락은 매우 중요한 부동산 가격 상승 요인이다. 정리를 하자. 인구구조 변화에 따른 부동산 투자 전략은 무엇인가? 인구가 줄어든다고 반드시 부동산 가경이 내린다고 할 수 없다. 다만 인구 감소와 고령화로 우리가 추정할 수 있는 것은 장기적 관점에서 수도권과 지방의 격차가 더 벌어질 가능성이 높다는 것이다. 그러니 장기적 관점에서는 수도권에 투자하라. 서울이면 더 좋다. 
• 부동산 투자, 기승전'서울'인 구체적인 근거. 서울의 면적은 부산과 대구보다 작다. 그런데 서울의 인구는 부산의 2.8배, 대구의 4배다. 서울의 인구수와 인구밀도가 대구와 부산에 비해서 압도적으로 높다. 전 세계 대학 도시는 모두 상승률이 높다. 유독 서울만 우리나라 명문대가 다 몰려 있다. 세계적으로도 특이한 도시다. 역사적으로 세계의 대학 도시는 집값 상승을 주도했다. 서울이 안 오를 이유는 없다. 
• 온라인 쇼핑 시대, 상가 투자는 끝난 것일까? 온라인으로 100퍼센트 대행할 수 없는 소매 상가는 살아남는다. 예를 들면 음식점, 약국, 병원, 미장원, 학원, 편의점, 커피숍, 제과점 등은 오프라인 상가 수요가 유질 될 것이다. 그러나 이 마저도 남아도는 상가 건물로 인하여 임대료를 올리긴 쉽지 않을 가능성이 높다. 임대료가 떨어지면 상가 가격은 하락할 수밖에 없다. 이 커머시(e-commerce)는 이미 거대한 흐름을 탔고 그에 맞서기는 쉽지 않은 일이다. 
• 집값 하락, 바닥은 이미 지났고 오를 일만 남았다. 
• 집값 상승에 대한 천재들의 예언과 분석. 집값 = 임대 소득 / 시장 금리. 우리가 사는 세상은 구조적으로 금리가 내려가기 쉬운 세상이다. 팬데믹 사태로 인해 예외적으로 길어진 물가 상승 압력 때문에 금리 상승을 겪고 있다. 결국은 케인스의 주장대로 다시 금리 하락 압력을 받아서 금리는 내려갈 수밖에 없다. 금리가 내려가면 앞에서 살펴본 집값 가격결정 모형에 따라서 집값은 오를 수밖에 없다. 그러니 마음 푹 놓고 기다리면 된다. 

흙수저가 부동산으로 돈 버는 방법. 흙수저는 재개발 투자를 공부해야 한다. 그리고 짬이 날 때마다 낡은 집을 구경하러 다녀라. 그 앞에서 상상하고 꿈을 키우는 것이다. 미래를 상상하고 꿈을 가지면 그렇게 힘들지만은 않다. 재건축과 재개발 투자가 좋은 이유. 재개발 재건축 투자의 경우 개별 건마다 여건이 다르기 때문에 사업성도 다 다르다. 따라서 재개발과 재건축 투자를 하려면 자신이 주택 사업가로서 대강의 사업 수익성(투자수입성)을 계산할 수 있어야 한다. 이 점에서 난이도가 좀 있는 투자다. 그리고 재개발 주택과 재건축 아파트는 사업 기간이 길기 때문에 일반 아파트보다 가격 변동이 심하다. 특히 금리 변동에 민감하다. 금리가 오르면 사업성이 악화되어 재개발 주택과 재건축 아파트의 가격이 일반 아파트보다 더 많이 하락할 수 있다. 부동산 경기 침제 시 바닥에서 잘 잡으면 좋다. 경매로 사는 것도 싸게 마련하는 한 방법이다.